Planta Genérica de Valores – PGV (Planta Genérica do Município) – mercado de trabalho na avaliações de imóveis
Fui questionado por uma pessoa que possivelmente estava inconformada com as taxas do ITBI ou IPTU para um caso específico de sua cidade. Ela perguntava se a Planta Genérica de Valores – PGV, também conhecida como Planta Genérica do Município – PGM, deve ser trabalhada ou elaborada apenas por engenheiro, sendo atividades exclusivas da área de engenharia. E perguntava mais: se para alterar sua base de calculo é necessário a realização de nova PGV; se a administração municipal (prefeitura) possui o poder de introduzir fator elevando o valor de terreno somente para condomínios fechados com construção horizontal, sem apresentar justificativas coerentes para tal reajuste; e se pode alterar somente os condomínios horizontais, se também existem condomínios fechados com construções verticais.
A Planta Genérica de Valores é, normalmente, um mercado de trabalho explorado por engenheiros civis e arquitetos que se aproximam das administrações das prefeituras de municípios de todos os portes e mostram como pode ser arrecadado mais aos cofres públicos com uma PGV atualizada. No entanto, profissionais de outras profissões vêm o filão e tratam de também explorá-lo.
Antigamente, a Planta Genérica de Valores – PGV era o desenho de uma planta baixa de todas as vias públicas do município, onde na fachada do quarteirão (quadra) era fixado o valor por metro quadrado de cada terreno. O fiscal da Prefeitura calculava o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, adotando como valor base aquele do quarteirão da PGV onde estava situado.
Hoje, a Planta Genérica de Valores consiste em um complexo digital de tabelas, listas, fatores e índices determinantes dos valores médios unitários de metro quadrado de terreno e de construção, originais ou corrigidos, para a apuração do valor de venda de imóveis. E com estes valores, calcular o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI no município.
As avaliações são realizadas, tecnicamente, por engenheiros e corretores de imóveis, porém, sendo discutível quem pode realizá-las. A base de cálculos da Planta Genérica de Valores pode ser permanentemente alterada, e melhor que seja assim. Deve haver uma manutenção de acordo com o tempo e a variação do valor de mercado imobiliário local. Dessa maneira, um trecho da Planta Genérica de Valores pode estar alterado e outro não. No caso do questionamento feito, é possível a administração ter alterado apenas os valores de condomínios horizontais e pretender, depois, alterar os dos verticais. A pesquisa de mercado para fazer manutenção de Planta Genérica de Valores normalmente é feita sem se observar a qualificação do servidor público da municipalidade ou da empresa encarregada de trabalhá-la.
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ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.
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