Tratamento por fatores (homogeneização), variáveis de inferência estatística – Série avaliações de imóveis segundo a NBR 14653
Continuação do post de 15/4
Identificação e definições das variáveis do modelo na inferência estatística – NBR 14653
Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação a sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo: área, frente), de localização (bairro, logradouro, distância a pólo de influência, dentre outros) e econômicas (tais como, oferta ou transação, época, condição do negócio – à vista ou a prazo); devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes.
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Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
– primeiro, por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (por exemplo: aplicação de condições booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou não);
– segundo, pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico);
– terceiro, por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3).
A série NBR 14653-2 define os termos mais complexos acima como:
– variável dependente é aquela que se pretende explicar pelas variáveis independentes;
– variáveis independentes são as que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação;
– variáveis qualitativas são as que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo);
– variáveis quantitativas são as que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem);
– variável dicotômica é a que assume apenas dois valores;
– variável proxy é utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência.
– padrão construtivo é a qualidade das benfeitorias em função das especificações de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção.
As exigências de caráter normativo de procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear estão constantes no apêndice XIII, item 5.
Tratamento de Dados – NBR 14653
Tratamento de dados é a aplicação de operações matemáticas e/ou estatísticas que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e o bem avaliando.
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, dentre outros. Assim, podem-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.
Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.
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No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:
– o tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados;
– o tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.
O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, poderão ser utilizados procedimentos de validação.
Tratamento por fatores – homogeneização – NBR 14653
A NBR 14653-2 determina que os fatores a serem utilizados neste tratamento deverão ser indicados periodicamente pela entidades técnicas regionais reconhecidas, revisados em períodos máximos de dois anos e deverão especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Com isso, imediatamente se vêem dificuldades para uma imensa quantidade de regiões onde está determinação não pode ser cumprida.
Consideram-se entidades técnicas regionais reconhecidas aquelas que representam os engenheiros de avaliação e são, ao mesmo tempo, reconhecidos pelos CREAs.
Alternativamente, a referida norma diz que podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação, situação factível porém onerosa.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto:
– à correta identificação dos dados de mercado, devendo constar o endereço completo, a especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
– à isenção e identificação das fontes de informação, esta última no caso de avaliações judiciais, de forma a permitir a sua conferência;
– ao número de elementos efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação;
– à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito a sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas.
Os procedimentos para utilização de tratamento de fatores estão no apêndice XIII, item 6.
A homogeneização, por exemplo, pode deixar todos os terrenos pesquisados em imobiliárias, ou em classificados, ou em bancos de dados de instituições privadas, ou obtidos de outras maneiras, com a mesma testada, profundidade, localização, posição no quarteirão, atualização monetária e topografia; no que se diz: em uma situação de terreno paradigma.
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Avaliações de Imóveis segundo a NBR 14653 continua na próxima sexta-feira, 29/04
- Avaliação – Procedimentos Gerais – NBR 14653-1
- Avaliação de Empreendimentos – NBR 14653-4
- Avaliação de Imóveis Rurais – NBR 14653-3
- Avaliação de Imóveis Urbanos – NBR 14653-2
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