Qual o melhor método de avaliação de imóveis para a perícia judicial e para as extrajudiciais: Comparativo, Evolutivo, Involutivo ou da Renda?
As avaliações de imóveis na Justiça deverão, em geral, ser muito mais criteriosas que as extrajudiciais. Na maioria delas, o exato valor resultante de uma perícia de avaliação será pago por uma parte à outra. Daí, a avaliação deverá ser, deveras, criteriosa. O perito-avaliador é obrigado a dar o seu máximo no trabalho, como em qualquer perícia.
No caso de avaliação de imóvel extrajudicial para bancos, empresas, órgãos oficiais e particulares, o valor resultante do cálculo, quase sempre, será base ou parâmetro de uma negociação, e mais raramente, o valor definitivo que vai sair do bolso de alguém para pagar outro.
Veja-se o exemplo mais comum de avaliação extrajudicial, aquela para banco, onde o avaliador credenciado da instituição financeira avalia o imóvel a ser financiado a outrem: o valor da avaliação será apenas para o banco se certificar que está financiando o bem pelo valor que ele mais ou menos reflete.
Como já depreendido, na avaliação para a Justiça, o juiz costuma determinar na sentença, que uma parte pague a outra o valor que o perito-avaliador chegou, inclusive, nos centavos. Não é à toa que, segundo o Código de Processo Civil – CPC, o perito é um Auxiliar da Justiça: é um servidor público do tipo ad doc, durante a fase da perícia.
Então, qual o melhor método de avaliação de imóveis na perícia judicial e para avaliações de fora da Justiça?
A melhor forma de avaliar, na Justiça, é pelo Método Comparativo Direto de Mercado, pois este reflete o mercado diretamente. Portanto, o mais real. É fiel. É o mais justo.
A forma de avaliar pelo Método Comparativo pode ser por Tratamento de Fatores e por Inferência Estatística.
A forma Tratamento de Fatores configura-se com uma de alto grau de empirismo, onde a subjetividade é grande. Por outro lado, o avaliador pode também arbitrar muitos parâmetros, e assim, aumentar o grau de subjetividade.
Tratamento de Fatores é o jeito de avaliar quando não temos uma boa quantidade de imóveis obtida no mercado, semelhantes ao avalia. O Tratamento de Fatores é a forma de avaliar, observando parte das exigências da NBR-14653, quando, normalmente, o profissional tem dificuldades ou falta de tempo ou capacidade em matemática para estudar e dominar a Inferência Estatística.
A Estatística Inferencial utiliza baixíssimo grau de subjetividade, por isso é preferida em ambientes profissionais requintados da avaliação de imóveis.
O Tratamento de Fatores é aceitável em grande parte das perícias judiciais de avaliações. Porém, as partes envolvidas no processo podem exigir do perito-avaliador que ele responda quesito utilizando a Inferência Estatística. Se não dominar, terá que procurar consultor para ajudá-lo.
O mercado de trabalho de avaliações de imóveis para bancos e grandes empresas refutam, salvo exceções técnicas, o Tratamento de Fatores. Eles exigem técnica de Inferência Estatística na resolução do Método Comparativo. Inclusive, grandes bancos só cadastram avaliadores que tenham curso de avaliações de imóveis por Estatística Inferencial, com no mínimo 20 horas.
Qualquer outro método, fora o Método Comparativo, pode proporcionar distorção ou distorção enorme frente ao valor de mercado do bem avaliando.
Por definição, valor de mercado é aquele em que, em uma transação, o comprador desejoso de adquirir o bem, não compelido, pelo qual adquire do vendedor, também, não compelido a tanto.
Quando avaliamos uma casa em terreno, e não temos dados de mercado com caraterísticas semelhantes ao avaliando, utilizamos o Método Evolutivo. Neste, avaliamos o terreno, pelo Método Comparativo, e, depois, a construção, pelo Método de Reprodução. O Método Evolutivo será a soma dos dois valores.
No Método Evolutivo, o valor do terreno será calculado pelo Método Comparativo. Portanto, até aí, não há problema. A distorção poderá estar no cálculo através do Método de Reprodução, onde o avaliador vai arbitrar o valor do metro quadrado da construção e os seguintes coeficientes: depreciação física, depreciação funcional, Vantagem da Coisa Feita e BDI (Benefícios e Despesas Indiretas).
Veja-se, acima, o quanto de arbitragem o avaliador se obriga a determinar nestes coeficientes, cujo valor resultante do metro quadrado da construção do Método de Reprodução terá grande margem de não representar o mercado imobiliário na zona onde está inserido o imóvel a avaliar. Já, o Método Comparativo será uma média ou conclusão (inferência) direta do valor do metro quadrado de imóveis semelhantes pesquisados, sem empirismo de livros ou tabelas ou de maiores arbitramentos do avaliador.
A possível distorção do Método do Evolutivo é combatida pelo estudo de mercado do avaliador, onde ele deverá, no mínimo:
– pesquisar valores de imóveis não semelhantes ao avaliar na região;
– entrevistar corretores de imóveis ou conhecedores do mercado local, pedido opinião verbal sobre o valor do imóvel a avaliar.
Após este trabalho, que deverá ser exaustivo, o avaliador ajustará os coeficientes para obter o valor final da construção pelo Método de Reprodução. O leitor deste último trecho do texto chegará a um passível conclusão: então o avaliador faz “uma conta de chegar”, quando arbitra os coeficientes do Método de Reprodução a fim de ajustar o valor total do imóvel ao que ele observou do mercado imobiliário naquela região. Resposta: logicamente que sim.
Veja-se, novamente, a capacidade de manipulação do Tratamento de Fatores e a importância da idoneidade do avaliador e do estudo do mercado, principalmente com entrevistas de pessoas que conheçam o mercado imobiliário naquela região, onde está inserido o imóvel avaliando.
Fora o Método Comparativo e Evolutivo para avaliar imóveis, pode ser utilizado o Método Involutivo.
O emprego do Método Involutivo pode causar enorme distorção em relação ao valor de mercado.
O Método Involutivo deverá ser utilizado em avaliações imparciais, apenas, quando o Método Comparativo não é permitido ou não é possível conseguir se empregar. Comum, em caso de avaliação de gleba urbana urbanizável, onde não há ofertas ou negócios realizados de imóveis de tamanho de área semelhantes.
No Método Involutivo, o avaliador procede a avaliação de um lote padrão, por exemplo, 10x30m, pelo Método Comparativo. Depois, simula um loteamento ocupando toda a área a avaliar, inclusive com áreas de arruamento e praças, quando cabível. O valor da venda total de todos os lotes, menos as despesas totais do loteamento, será o valor da gleba.
A enorme distorção possível de ocorrer, do valor obtido com o Método Involutivo em relação ao valor de mercado, é devido ao arbitramento das despesas do loteamento, como: custo financeiro, aterro, arruamento, passeio público, rede elétrica, iluminação, corretagem de venda de lotes, BDI etc.
Veja-se, novamente, o quanto de arbitragem o avaliador se obriga a estipular no Método Involutivo.
Não sendo possível ou não sendo de interesse empregar os métodos Comparativo, Evolutivo e Involutivo, há a possibilidade de avalia-se um imóvel pelo Método da Renda.
O Método da Renda traz, também, possível enorme distorção em relação ao mercado imobiliário. Se ocorrida a distorção, quase sempre será devido a variável taxa de retorno.
O Método da Renda pode ser contestado facilmente, quando buscada a imparcialidade e a justeza. Deve servir apenas como subsídio a fim de afirmar, ou não, se o Método Comparativo ou Evolutivo está correto. Ou, ainda, o Método da Renda ser exigido pelo proprietário do imóvel ou alguém interessado nele.
O contratante da avaliação pode querer do avaliador a utilização preferencial de algum método. A seguir, estão quais seriam os interesses do contratante para cada método.
Método Comparativo:
Motivado pela imparcialidade – Perícia realizada pelo perito nomeado pelo juiz, avaliação para banco, grandes empresas, órgãos públicos e particulares.
Método Evolutivo:
Motivado pela imparcialidade – Perícia realizada pelo perito nomeado pelo juiz, avaliação para banco, grandes empresas, órgãos públicos e particulares.
Método Involutivo:
Motivado pela imparcialidade – Perícia realizada pelo perito nomeado pelo juiz, avaliação para banco, grandes empresas, órgãos públicos e particulares.
Motivado pelo ganho unilateral: Avaliação realizada pelo assistente técnico da parte proprietária do imóvel em processo judicial. Grandes empresas e particulares quando são proprietários do imóvel.
Método da Renda:
Motivado pela imparcialidade – Checagem de valor obtido por outro método pelo perito nomeado pelo juiz, e como checagem de avaliação para outras finalidades.
Motivado pelo ganho unilateral: Avaliação realizada pelo assistente técnico da parte proprietária do imóvel em processo judicial. Grandes empresas e particulares quando são proprietários do imóvel ou querem checar a viabilidade de adquirir um.
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