Planejamento, métodos e critérios – Série avaliações de imóveis segundo a NBR 14653
Planejamento da pesquisa pela NBR 14653
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa – que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, dentre outros).
Métodos e critérios
Todos os conhecimentos técnicos, nomenclaturas, definições e conceitos expostos neste post seguem, de modo geral, as normas de avaliação da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, da série NBR 14653, cujos assuntos principais estão reordenados e retransmitidos, não justificando maiores alterações de minha parte, face à boa qualidade de ensinar que possui através de suas redações e o grau sintetização alcançado, este último muito necessário a este blog. Também não se fizeram grandes alterações de textos/conteúdos das normas ao serem recolocados aqui, e em posts a seguir, pelo cuidado que se teve, pois se de outra forma fossem postos, talvez possibilitassem interpretações diferentes do que elas realmente definem; além de que, deve-se prestigiar, através da propagação escrita fiel dos textos, a universalidade da melhor técnica encontrada para o assunto avaliações, obra dos melhores técnicos da área no país, dentre eles, o emérito e incentivador da procura dos mais adequados procedimentos avaliatórios, Eng. Paulo Grandiski.
Assim, grande parte deste post e nos que se seguirão, acima e abaixo do que ora está se tratando, manuseia com a organização das normas de avaliação mais importantes, abordando exatamente aquilo que mais interessa em seus conteúdos ao perito judicial, a quem dedicamos esse blog; logo, não se vendo justificativa para alterações de textos de normas que por fim diriam a mesma coisa.
Avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um outro bem ou de um direito sobre esses.
A metodologia a ser utilizada na avaliação de um bem deve fundamentar-se, principalmente, em pesquisa de mercado, envolvendo, afora os preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam influência nesse bem.
Os métodos de avaliação classificam-se em diretos e indiretos, sendo em determinadas circunstâncias, conjugados.
Os métodos diretos podem ser:
– Método Comparativo de Dados de Mercado;
– Método Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias.
Os métodos indiretos podem ser:
– Método da Renda;
– Método Involutivo;
– Método Residual.
A característica principal do método direto é a existência de uma pesquisa de mercado, à qual será comparado o imóvel avaliando.
As seguintes condições devem ser observadas e precedem o processo avaliatório:
a) caracterização do objetivo da avaliação para permitir ao engenheiro de avaliações:
– estabelecer o grau de detalhamento das atividades básicas;
– definir as medidas necessárias para chegar ao nível de especificação pretendido;
– identificar as circunstâncias que podem influir no valor do imóvel;
b) individualização do objeto de avaliação, obtida a partir de plantas, memoriais descritivos e documentos, em grau de detalhamento correspondente ao nível de rigor pretendido, englobando a totalidade do imóvel;
c) complementação das informações, se necessário ao desenvolvimento da tarefa avaliatória, devendo, em tal caso, serem conhecidos os elementos relativos ao estado de propriedade do objeto de avaliação, para que possam ser levados em conta os fatores valorizantes ou desvalorizantes dele decorrentes.
As atividades básicas de uma avaliação correspondem às seguintes etapas:
– vistoria;
– diagnóstico do mercado;
– levantamento de dados de mercado, chamado também de pesquisa de mercado ou de coleta de dados;
– escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
– tratamento dos elementos que compõem a amostra;
– cálculo do valor do imóvel;
– considerações finais e conclusão.
A vistoria visa a permitir ao engenheiro de avaliações conhecer da melhor maneira possível o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, daí resultando condições para a adequada orientação da coleta de dados. Devem ser ressaltados os aspectos relevantes à formação do valor, em especial o que está ordenado a seguir.
O Parecer Técnico de Avaliação destinado à Justiça e o Laudo de Avaliação deverão conter em um de seus itens, a caracterização da região onde se localiza, compreendendo:
a) aspectos físicos – condições topográficas, natureza predominante do solo, condições ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazo;
b) aspectos ligados à infra-estrutura urbana – sistemas viário e de coleta de lixo e redes de abastecimento de água potável, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
c) equipamento comunitário e indicação de níveis de atividades existentes – sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, segurança, saúde e lazer;
d) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local – posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes ao aproveitamento.
A seguir, deve conter a caracterização do terreno do imóvel avaliando, abrangendo:
a) aspectos físicos – topografia, superfície, solo, porte, forma, localização e divisas definidas de acordo com a posição do observador, a qual será obrigatoriamente explicada;
b) infra-estrutura urbana;
c) equipamento comunitário disponível;
d) utilização atual, legal e econômica.
No caso de o terreno possuir edificações e benfeitorias, deverão os trabalhos avaliatórios conter os aspectos:
a) físicos – construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos;
b) funcionais – arquitetônicos, de projetos de paisagismo;
c) ambientais – adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região e preservação do meio ambiente.
Em anexo ao laudo, é recomendável haver como complementação da caracterização do bem avaliando, como: documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando, plantas, desenhos, identificação dos dados amostrais, memória de cálculo ou relatórios originais dos programas computacionais utilizados. Os anexos incluídos podem definir o grau de fundamentação da avaliação.
Mais informações sobre avaliações de imóveis: Anexos de laudo de avaliação – Arquiteto avaliador – Aplicativo Avalia (software online de avaliações) – Avaliação de apartamento – Avaliação de benfeitorias – Avaliação de casa – Avaliação de galpão – Avaliação de imóvel urbano – Avaliação de loja – Avaliação de terreno – Avaliação judicial – Avaliador da CEF (credenciamento) – Corretor de imóveis avaliador – Critério de Chauvenet – CUB – Depreciação de imóvel – Engenheiro avaliador – Enquadramento do laudo de avaliações – Escritura – Especificação do laudo de avaliação – Estatística inferencial (regressão linear) – Estimativa de tendência central – Fator atualização – Fator esquina – Fator localização – Homogeneização (Tratamento de Fatores) – Honorários na avaliação de imóveis – IBAPE – Software de avaliações Infer – Inferência estatística – Avaliações para a Justiça (perito avaliador) – Matrícula –Método comparativo – Método da Quantificação do Custo – Método da Renda – Método Evolutivo – Método Involutivo – Métodos de avaliação de imóveis – Modalidade de laudo de avaliação – NBR-14653 – Nível de fundamentação de laudo de avaliação de imóvel – Nível de precisão de laudo de avaliação – Perito judicial – Pesquisa (amostra do laudo de avaliação) – PGM – Planta Genérica (Planta de Valores) – Proposta de honorários para laudo de avaliação – Regressão linear – Saneamento da amostra – Software de avaliações Sisdea – Software de avaliações Sisreg – Software de avaliações – Tabela Ross-Heidecke – Tipos de avaliações de imóveis – Tratamento de fatores – Uncategorized – Valor de mercado de imóvel – Vantagem da coisa feita – Vistoria do imóvel
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ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.
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Continuação da Série Avaliações de Imóveis Segundo a NBR 14653, na próxima sexta-feira
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Avaliação – Procedimentos Gerais – NBR 14653-1
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Avaliação de Empreendimentos – NBR 14653-4
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Avaliação de Imóveis Rurais – NBR 14653-3
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Avaliação de Imóveis Urbanos – NBR 14653-2
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