NBR-14653-2 – Levantamento de Dados de Mercado para avaliação de imóvel
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Considera-se a vistoria como o primeiro passo a ser dado nos procedimentos de avaliação; o segundo passo notável e esperado seria a chamada Pesquisa de Mercado – ou como a NBR-14653-2, da série avaliações de imóveis, denomina, Levantamento de Dados de Mercado – de imóveis semelhantes ao imóvel a avaliar, cuja planilha resultante deve sempre constar em algum item ou anexo do trabalho avaliatório quando destinado à Justiça, quer seja ele um Parecer Técnico de Avaliação ou Laudo de Avaliação Simplificado ou Laudo de Avaliação Completo (terminologia dada pela NBR-14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos).
A pesquisa de mercado tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa, o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização.
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NBR-14653-2 – Levantamento de Dados de Mercado para avaliação de imóvel e como ser Perito Judicial
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Conforme a NBR-14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos, é recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.
Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações.
Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que as mesmas ocorreram (situação mercadológica).
Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que exijam opiniões subjetivas do informante, sendo recomendável:
a) visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar as informações de interesse;
b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c) confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.
A pesquisa de mercado é o principal segmento da perícia de avaliação, pois tem a capacidade de fundamentar e deixar mais transparente ao leigo o trabalho do perito-avaliador, sendo constituída pelas seguintes etapas:
a) preparação do trabalho, planejamento;
b) trabalho de campo, coleta de dados;
c) processamento e análise dos dados;
d) interpretações dos resultados.
Sobre a coleta de dados na pesquisa, expõe-se que:
a) a qualidade depende de um conjunto de elementos, entre os quais se destaca a técnica de amostragem, a forma de obtenção dos dados, a diversidade de fontes, a contemporaneidade, o tipo e a quantidades de dados;
b) cada dado de mercado deve ser verificado pelo engenheiro de avaliações até o grau de detalhamento que confira as condições de cotejá-lo com o bem avaliando;
c) as referências de valor devem ser buscadas em fontes diversas e as informações cruzadas, sempre que possível, aumentando-se a oportunidade de consulta a bancos de dados de mercado disponíveis em instituições de classe e/ou devotados ao mercado imobiliário;
d) os imóveis pesquisados geralmente são obtidos em classificados e em visitas ou telefonemas a imobiliárias;
e) no caso de avaliações judiciais, é obrigatória a indicação completa da fonte informante; a exclusão de referências ou sua não consideração deve ser justificada pelo engenheiro de avaliações;
f) dados referentes a ofertas podem ser considerados eventos do mercado imobiliário, desde que sejam: completos (valor, data, condições de pagamentos); perfeitamente identificados quanto ao objeto e à fonte.
A realização de pesquisas de mercado junto a documentos de cartórios de Registro de Imóveis mostra-se temerária, face à possível adulteração do valor do negócio efetivado, com o intuito de burla de taxas e impostos. No caso de negócios concluídos, o avaliador precisa ter certeza de que a fonte é fidedigna.
Dado de mercado é o conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.
Fundamentado na NBR-14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos
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