Método Involutivo – Recomendação de avaliação em desapropriação de gleba junto à área urbanizada – I
Em geral os órgãos públicos utilizam seus funcionários ou contratam engenheiro de avaliações para avaliarem gleba que desejam desapropriar, junto a zonas urbanizadas. Por diversos motivos esse engenheiro de avaliações faz o laudo pelo Método Comparativo, utilizando terras próximas – porém não lindeiras a zona urbanizada, – em oferta ou negócios realizados, como elementos de pesquisa para obter estatisticamente o valor do hectare da que pretende avaliar. Esse é um tremendo erro! Não se pode avaliar uma gleba urbanizável pelo Método Comparativo, utilizando glebas rurais mais distantes da área urbanizável. O correto é se valer do Método Involutivo para avaliar glebas urbanizáveis.
Esse erro pode ser chamado também de esperteza ou irresponsabilidade dos agentes do governo para beneficiar o mesmo, já que, logicamente, o valor alcançado pelo Método Involutivo vai ser muito maior que o Método Comparativo. O motivo do agente do governo em escolher ou orientar o engenheiro de avaliações para seguir o Método Comparativo no lugar do Método Involutivo pode ser o medo de ser acusado de favorecer o desapropriando. De qualquer forma, é uma situação muito confortável, o agente do governo escolher o Método Comparativo.
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Avaliadores de imóveis em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre
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Esse alerta é direcionado a advogados e engenheiros de avaliações chamados a algum processo de desapropriação.
Para efeito de conhecimento, Método Comparativo é aquele em que fazemos uma pesquisa de mercado em imobiliárias e negócios realizados de imóveis similares ao avaliar, objetivando se conseguir o valor do hectare ou metro quadrado dos pesquisados. Do tratamento estatístico aplicado a esses valores unitários, obtemos um que será o valor do hectare ou metro quadrado do imóvel a avaliar.
E, o Método Involutivo é aquele em que o avaliador formula um loteamento hipotético na área urbanizada a avaliar. Em uma coluna, é obtido o valor da soma bruta da venda de todos os lotes. Na outra coluna são somadas todas as despesas inerentes ao empreendimento de loteamento e venda de seus lotes, como despesas de: topografia, projeto, pavimentação de ruas, eletrificação, água, esgoto, instalações comunitárias, corretagem, publicidade, impostos, taxas, lucro do empreendedor e financiamento para todo o período, até a venda do último lote. A diminuição do valor da primeira coluna, onde está o faturamento bruto com os lotes, menos as despesas do empreendimento na segunda coluna, será o valor da terra nua – justamente o valor da gleba urbanizável.
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ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.
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Continuação, em 19/8/2013, do post “Método Involutivo – Recomendação de avaliação em desapropriação de gleba junto à área urbanizada”
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