Método involutivo – conceito e parcela do lucro – II
Continuação do post de 23/1/2015.
Desejo esclarecer uma dúvida que é a seguinte: pela norma, no uso do Método Involutivo é aplicada uma fórmula para achar-se o valor de uma gleba urbanizável em que se deduz das receitas totais de um Loteamento Simulado todos os custos e mais a parcela de lucro do incorporador. Esta parcela é calculada, a nosso ver, de maneira arbitrária, podendo resultar, conforme o dado tomado em grandes diferenças no valor avaliado, trazendo prejuízos, por exemplo, em desapropriações, ao expropriado.
As perguntas são:
1. Existe algum precedente de decisão judicial em que tenha sido determinada a não dedução do lucro;
2. Existe algum estudo e/ou nova norma embasando a não dedução do lucro?
3. Qual a metodologia que poderia substituir o uso do Método Involutivo (que atualmente é o mais indicado para o caso de glebas urbanizáveis)?
Respondi que desconheço a não dedução do lucro do empreendedor no Método Involutivo. Entendo que não pode ser desconsiderada a dedução do lucro, não faria sentido no conceito. O Método Involutivo é o melhor método para o desapropriado. Se for utilizado o outro método, o Comparativo, a diferença seria muito grande, para baixo, quando a pesquisa possuir elementos que não sejam pró-urbanizáveis.
A intenção é se chegar ao valor da terra através do rendimento que ela poderia oferecer, não seria possível calcular este rendimento, sem definir o lucro da venda de cada unidade.
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