Método involutivo – conceito e parcela do lucro – I
As áreas urbanas ou de expansão urbana, próprias para loteamentos ou construção de prédios, devem ser avaliadas pelo Método Involutivo, quando o Método Comparativo fica impossibilitado de ser utilizado.
O erro mais frequente de utilização do Método Comparativo em avaliações de glebas urbanizáveis é comparar a gleba com outras de característica rural, distante da avaliar e sem as características pró-urbanísticas da mesma.
A NBR 14653-1, no item 8.2.2, define Método Involutivo, da seguinte forma: Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
Involução quer dizer: movimento regressivo, processo de regredir.
No Método Involutivo é feito um projeto de loteamento ou construção de prédios hipotético, onde se pesquisa valores unitários de vendas por metro quadrado de cada unidade. Em cima deste valor, é feita uma previsão de receita. Em outra coluna, são somados os custos de produção do projeto e de despesas adicionais, considerando-se a margem de lucro do incorporador, prazos, taxas e outros custos, como, por exemplo, custo de corretagem na venda das unidades e custo financeiro, pela demora em vender as unidades. A diferença do arrecadado com as vends e as despesas será, propriamente, o valor da terra nua.
Feita a explicação do método involutivo, recebi um e-mail de um cidadão, aparentemente, um advogado, que questionava o lucro do empreendedor, com a seguinte exposição.
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ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.
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Veja continuação do post Método involutivo – conceito e parcela do lucro, em 30/1/2015
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