Método de Quantificação de Custo – determinação do valor de benfeitorias – avaliação de benfeitorias
É muito comum o perito-avaliador se defrontar com avaliações
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de casas isoladas em terreno, que devido à espécie do lote, ao tipo de benfeitorias e à área de construção tornam impossível encontrar ofertas naquela região semelhantes ao imóvel a avaliar de maneira que se possa comparar diretamente. Para tanto é necessário avaliar segundo o Método Evolutivo, melhor descrito no item 30.18 do livro Manual de Perícias, onde o imóvel é avaliado conjugando-se dois métodos distintos, por exemplo: o terreno é avaliado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado utilizando-se regressão múltipla, e as benfeitorias, pelo Método de Quantificação do Custo de Benfeitorias, empregando-se basicamente o Custo Unitário Padrão da Construção Civil – CUB.
O Método de Quantificação de Custo é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda por orçamento, com citação das fontes consultadas.
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Método de quantificação de custos, avaliação de benfeitorias e como ser Perito Judicial
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O mais comum é realizarem-se avaliações utilizando-se o custo unitário básico de construção, precisamente o já citado CUB, editado pelos Sindicados das Indústrias da Construção Civil de cada Estado. Nesse caso pode-se calcular o valor da construção como nova aplicando-se o modelo existente no livro Manual de Perícias.
A identificação do custo pelo orçamento detalhado é através de levantamento dos quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra. De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas, sendo que no preenchimento da planilha orçamentária deve constar a de todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.
O cálculo da depreciação física pode ser realizado de duas formas: pela forma analítica, na qual se faz necessária a realização de um orçamento à recomposição do imóvel na condição de novo, ou pela aplicação simples de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade da construção e o seu estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. O segundo tipo é mais usual nos laudos judiciais, podendo ser aplicada a consagrada Tabela Ross-Heideck de depreciação, que será assunto de post desse blog na data de 24/9/2010. A Tabela Ross-Heideck também é utilizada na depreciação de máquinas e equipamentos.
Então, quando se for avaliar um terreno com construção não nova, pode-se aplicar a fórmula existente no livro Manual de Perícias diretamente multiplicada pelo coeficiente de depreciação, em valor menor que um.
Por outro lado, o custo de reedição da benfeitoria seria o resultado do custo de reprodução subtraído da parcela relativa à depreciação.
A depreciação, que é a perda de valor de um bem devido a modificações em seu estado ou qualidade, pode ser ocasionada pela:
– decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em conseqüência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.
– deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.
– mutilação: retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.
– obsoletismo: superação tecnológica ou funcional.
Por último, o Método Comparativo Direto para a Avaliação de Custos é aquele que considera uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
As matrículas dos imóveis, a serem juntadas como anexos aos trabalhos avaliatórios, são elementos importantes para identificar o imóvel, dando a sua localização e situação, assim como dimensões e as benfeitorias que possuem. Se for avaliado um terreno com benfeitorias e na matrícula constar apenas o terreno sem elas, é sinal de que o imóvel, possivelmente, não possui projeto aprovado pela prefeitura, habite-se, ou não estão saldadas as suas dívidas de construção junto aos órgãos oficiais.
Mais informações sobre avaliações de imóveis: Anexos de laudo de avaliação – Arquiteto avaliador – Aplicativo Avalia (software online de avaliações) – Avaliação de apartamento – Avaliação de benfeitorias – Avaliação de casa – Avaliação de galpão – Avaliação de imóvel urbano – Avaliação de loja – Avaliação de terreno – Avaliação judicial – Avaliador da CEF (credenciamento) – Corretor de imóveis avaliador – Critério de Chauvenet – CUB – Depreciação de imóvel – Engenheiro avaliador – Enquadramento do laudo de avaliações – Escritura – Especificação do laudo de avaliação – Estatística inferencial (regressão linear) – Estimativa de tendência central – Fator atualização – Fator esquina – Fator localização – Homogeneização (Tratamento de Fatores) – Honorários na avaliação de imóveis – IBAPE – Software de avaliações Infer – Inferência estatística – Avaliações para a Justiça (perito avaliador) – Matrícula –Método comparativo – Método da Quantificação do Custo – Método da Renda – Método Evolutivo – Método Involutivo – Métodos de avaliação de imóveis – Modalidade de laudo de avaliação – NBR-14653 – Nível de fundamentação de laudo de avaliação de imóvel – Nível de precisão de laudo de avaliação – Perito judicial – Pesquisa (amostra do laudo de avaliação) – PGM – Planta Genérica (Planta de Valores) – Proposta de honorários para laudo de avaliação – Regressão linear – Saneamento da amostra – Software de avaliações Sisdea – Software de avaliações Sisreg – Software de avaliações – Tabela Ross-Heidecke – Tipos de avaliações de imóveis – Tratamento de fatores – Uncategorized – Valor de mercado de imóvel – Vantagem da coisa feita – Vistoria do imóvel
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ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.
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