Métodos para identificar o custo de benfeitorias nas avaliações de imóveis e Método Evolutivo
É muito comum o perito-avaliador defrontar-se com avaliações de casas isoladas em terrenos que, devido à espécie do lote, ao tipo de benfeitorias e à área de construção, tornam impossível encontrar ofertas, na mesma região, semelhantes ao imóvel a ser avaliado, de maneira que se possa compará-los diretamente. Nesses casos, é necessário avaliar segundo o Método Evolutivo, melhor descrito no item 30.18 do livro Manual de Perícias, segundo o qual, o imóvel é avaliado conjugando-se dois métodos distintos. Por exemplo: o terreno é avaliado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, utilizando-se uma simples média de imóveis ofertados ou, sofisticando-se, a regressão múltipla, e as benfeitorias, pelo Método de Quantificação do Custo de Benfeitorias, empregando-se basicamente o Custo Unitário Padrão da Construção Civil – CUB por metro quadrado.
O Método de Quantificação de Custo é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado pelo Custo Unitário Básico de Construção ou ainda por orçamento, com citação das fontes consultadas.
O mais comum é realizarem-se avaliações utilizando-se o Custo Unitário Básico de construção, precisamente o já citado CUB, editado pelos Sindicatos das Indústrias da Construção Civil de cada Estado. Nesse caso, é possível calcular o valor da construção como nova, aplicando-se o modelo existente no livro Manual de Perícias.
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Métodos para identificar o custo de benfeitorias nas avaliações de imóveis, Método Evolutivo e como acessar o mercado profissional de Perito Judicial
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A identificação do custo pelo orçamento detalhado é feita através de levantamento dos quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra. De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para a execução da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas, sendo que no preenchimento da planilha orçamentária deve constar o de todos os serviços. Devem também ser indicados a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.
Já o cálculo da depreciação física pode ser realizado de duas formas: pelo modo analítico, no qual se faz necessária a realização de um orçamento da recomposição do imóvel à condição de novo; ou pela aplicação simples de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade da construção e o seu estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. O segundo tipo é mais usual nos laudos judiciais, em pode ser aplicada a consagrada Tabela Ross-Heideck de depreciação, constante em post desse blog.
Então, quando se faz a avaliação de um terreno com construção não nova, pode-se aplicar a fórmula existente no livro Manual de Perícias, diretamente multiplicada pelo coeficiente de depreciação, em valor menor que um.
Por outro lado, o custo de reedição da benfeitoria seria o resultado do custo de reprodução subtraído da parcela relativa à depreciação.
A depreciação, que é a perda de valor de um bem devido a modificações em seu estado ou qualidade, pode ser ocasionada pela:
– decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.
– deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.
– mutilação: retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.
– obsoletismo: superação tecnológica ou funcional.
Por último, o Método Comparativo Direto para a Avaliação de Custos é aquele que considera uma amostra composta por imóveis com projetos semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
As matrículas dos imóveis, a serem juntadas como anexos aos trabalhos avaliatórios, são elementos importantes para a identificação do imóvel, fornecendo sua localização e situação, assim como dimensões e benfeitorias que possuem. Se for avaliado um terreno com benfeitorias e na matrícula constar apenas o terreno, sem as mesmas, é sinal de que o imóvel, possivelmente, não possui projeto aprovado pela prefeitura, o habite-se, ou não estão saldadas as suas dívidas de construção junto aos órgãos oficiais.
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ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.
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