Como avaliar área de Preservação Permanente – APP
A maneira mais correta de avaliar imóveis é pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Para tanto, é necessário pesquisa de mercado, sendo este o principal componente do processo avaliatório, pois através dessa pesquisa será formado o conjunto de elementos pesquisados e obtidas as informações básicas que permitirão a identificação e seleção das variáveis a serem utilizadas na avaliação.
Quando se deseja determinar o valor do imóvel avaliando com tratamento por fatores ou por inferência estatística, através do conjunto dos elementos pesquisados será obtido um valor médio resultante, que multiplicado pela área que se quer avaliar dará o valor total da propriedade.
O levantamento de dados na pesquisa constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa, o avaliador investiga o mercado com maior profundidade, coleta dados e informações confiáveis, preferencialmente, a respeito de negociações realizadas e ofertas contemporâneas à data de referência da avaliação, com características de localização, a destinação e a capacidade de uso das terras semelhantes ao imóvel a avaliar.
Em se tratando de área a avaliar, que seja de Preservação Permanente – APP, é bem possível que não sejam encontrados dados de mercado semelhantes ao avaliar. A solução fundamentada rápida é a aplicação da Tabela de Classificação do Uso de Terras, segundo o Manual Brasileiro para Levantamento de Capacidade de Uso de Terra – ETA – Brasil/Estados Unidos, 1971. Classificação do Uso de Terras, a fim de se obter a Nota Agronômica.
Pode-se utilizar a nota agronômica como variável dos métodos de tratamento matemático e estatístico Tratamento de Fatores ou Inferência Estatística.
O método utilizado para avaliação do terreno por Tratamento de Fatores se baseia na comparação de dados de mercado por meio de Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizando fatores de homogeneização.
Em função do baixo número de elementos pesquisados na avaliação, suas características e atributos, o avaliador é obrigado, por vezes, a utilizar o Tratamento de Fatores, tornando os elementos pesquisados de acordo com a situação paradigma.
No tratamento de fatores, as características e atributos dos dados pesquisados, que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor do imóvel avaliado, devem ser ponderados, por motivos de homogeneização.
É condição fundamental para a aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado como amostra de elementos do mercado imobiliário em questão, os quais são homogeneizados (tratamento de fatores).
Após os dados serem homogeneizados, esses deverão ser testados, a fim de ser verificada sua confiabilidade.
A metodologia da Estatística Inferencial obedece e satisfaz a NBR 14.653-3, assim como o Tratamento de Fatores. A Estatística Inferencial é técnica mais sofisticada e preferida por avaliadores seniors. Ela é escolhida em função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. Entretanto, a relação elemento pesquisados e variáveis deve ser bem grande para que Estatística Inferencial funcione adequadamente.
Se o avaliador tem, por exemplo, sete elementos pesquisados, a solução deve ser o Tratamento de Fatores.
Quando o imóvel avaliando é Área de Preservação Permanente – APP, o avaliador possivelmente não encontre elementos pesquisados com essas características, obrigando a ser utilizada a subjetividade da Nota Agronômica.
A Nota Agronômica é uma composição da acessibilidade das terras com a classificação do uso da terra. Essa pode ser utilizada como um dos fatores na primeira alternativa de metodologia de avaliação por Tratamento por Fatores e na multiplicação do valor unitário do elemento pesquisado da alternativa de Inferência Estatística.
Para se obter a Nota Agronômica, primeiro se tem que classificar a terra pesquisada. Segundo o Manual Brasileiro para Levantamento de Capacidade de Uso de Terra – ETA – Brasil/Estados Unidos, 1971, a classificação é a seguinte:
Tabela 01 – Classes de Terras Cultiváveis
| Classe I – Terras cultiváveis aparentemente sem problemas especiais de conservação. |
| Classe II – Terras cultiváveis com problemas simples de conservação. |
| Classe III – Terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. |
| Classe IV – Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com sérios problemas de conservação. Terras Cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral a pastagens ou reflorestamento: |
| Classe V – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamentos, sem problemas de conservação. |
| Classe VI – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamentos, com problemas simples de conservação. |
| Classe VII – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas e adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamentos, com problemas complexos de conservação. Terras impróprias para vegetação produtivas e próprias para proteção da fauna silvestre, para recreação ou para armazenamento de água. |
| Classe VIII – Terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo da fauna silvestre, como ambiente para recreação ou para fins de armazenamento de água. |
Relacionando o Percentual de Renda Líquida com as oito classes de solos estabelecidas pelo Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra, o engenheiro agrônomo O. T. Mendes Sobrinho propôs um escalonamento deste valor, formulando a seguinte tabela.
Após a classificação da terra, essa aplica a situação (acessibilidade) dessa terra, segundo a tabela abaixo.
Tabela 02 – Tabela de Situação
| Situação | Tipo de estrada | Distância | Trafegabilidade |
| Ótima | Asfaltada | Limitada | Permanente |
| Muito boa | Cascalhada | Relativa | Permanente |
| Boa | Terra | Significativa | Permanente |
| Regular | Terra – servidão | Significativa | Insatisfatória |
| Má | Interceptada | Sem condições |
A tabela de Nota Agronômica será a composição da Tabela de Classificação de Terras e Tabela de acessibilidade (PELLEGRINO, Avaliações para Garantias, Pini – 1983), como está abaixo.
Tabela 03 – Nota Agronômica
| SITUAÇÃO
E ACESSO |
CAPACIDADE DE USO | ||||||||
| I | II | III | IV | V | VI | VII | VIII | ||
| 100% | 90% | 75% | 65% | 55% | 45% | 35% | 30% | ||
| Ótima | 100% | 1,000 | 0,900 | 0,750 | 0,650 | 0,550 | 0,450 | 0,350 | 0,300 |
| Muito boa | 95% | 0,950 | 0,855 | 0,710 | 0,617 | 0,522 | 0,427 | 0,332 | 0,285 |
| Boa | 85% | 0,850 | 0,765 | 0,637 | 0,552 | 0,467 | 0,385 | 0,297 | 0,255 |
| Regular | 70% | 0,700 | 0,630 | 0,525 | 0,455 | 0,385 | 0,315 | 0,245 | 0,210 |
| Desfavorável | 60% | 0,600 | 0,540 | 0,450 | 0,390 | 0,305 | 0,270 | 0,210 | 0,180 |
| Má | 50% | 0,500 | 0,450 | 0,375 | 0,325 | 0,275 | 0,225 | 0,175 | 0,150 |
Quando o tratamento dos elementos pesquisados for homogeneização (Tratamento de Fatores), os elementos pesquisados devem possuir características intrínsecas e extrínsecas similares às do imóvel avaliando, tratadas para se obter um valor aproximado de venda caso possuíssem as características quantitativas analisadas, idênticas às do imóvel avaliando, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653-3. Por este método, o imóvel é avaliado por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por hectare) são ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea.
Do conjunto das análises dos atributos do imóvel a avaliar e dos imóveis pesquisados, feitas durante as pesquisas de mercado e em vistorias realizadas, no caso de Área de Preservação Permanente – APP, o avaliador pode se decidir por considerar apenas os atributos classificação de terras e situação e acesso na formação do valor.
O preço homogeneizado de cada elemento será resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização.
Após a homogeneização devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra, sendo recomendável utilizar o Critério de Chauvenet.
O chamado Fator Nota Agronômica, é o fator de homogeneização que expressa, simultaneamente, a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e características, como: fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade e situação.
Por ocasião da vistoria ou do conhecimento dos elementos pesquisados se determina a nota agronômica do elemento pesquisado.
O Fator Nota Agronômica será a razão da Nota Agronômica do imóvel avaliando com a nota agronômica de cada elemento pesquisado no mercado imobiliário ou de negócios realizados.
A Nota Agronômica do imóvel agravado com Área de Preservação Permanente – APP será o que observará a Classe VIII da Tabela 01, acima.
A Classe VIII incorpora as terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, próprias a servir apenas como abrigo da fauna e flora silvestre. A classificação das terras, observando a Tabela 1, acima, é a opção mais simples e bem fundamentada de se avaliar imóveis com Área de Preservação Permanente – APP total. Se a APP for parcial, não for em toda a gleba, aplica-se a Classe VIII apenas na área protegida.
Modelo de cálculo de homogeneização
Como exemplo, segue a fórmula de homogeneização do Elemento 01 (elemento pesquisado).
Vh1 = Fe x Fna1 x Vtn1
Em que:
Vh1 = valor homogeneizado do Elemento 01
Fe = Fator Elasticidade
Fna = Fator Nota Agronômica
Fna1 = Naa / Na1
Naa = nota agronômica do imóvel avaliando
Na1 = nota agronômica do Elemento 01
Vtn1 = valor por hectare da terra nua
Saneamento da amostra pelo Critério Chauvenet
No caso da primeira alternativa de metodologia de avaliação por Tratamento de Fatores, feita a homogeneização dos elementos pesquisados, que compõem a amostra, levados todos a uma situação paradigma, o avaliador já pode então fazer uma média dos valores unitários para se chegar ao valor do imóvel avaliando. Entretanto, é possível aprimorar um pouco mais a avaliação.
Desse modo, antes de fazer qualquer média, devem ser eliminadas os possíveis valores unitários que estão discrepantes em função dos demais.
Saneamento da amostra pelo Critério Chauvenet
O caminho para se atingir o objetivo de sanear a amostra de elementos pesquisados homogeneizados será o Critério Chauvenet, universalmente aceito pelos avaliadores.
No método de Tratamento de Fatores, ao obter o valor da média dos elementos pesquisados e homogeneizados, e retirados da amostra aqueles elementos não confiáveis, o avaliador já poderia determinar o valor do imóvel rural avaliando, bastando multiplicar o valor da média pela sua área.
Todavia o avaliador, como exposto anteriormente, poderá aprimorar o resultado da avaliação. Para tanto o avaliador deve poder determinar o Campo de Arbítrio e, depois, fazer a média ponderada dos elementos interiores ao Campo de Arbítrio.
Segundo a NBR 14563-3, o avaliador poderá se decidir por outro valor que não seja a média aritmética simples, dentro de um determinado intervalo (Campo de arbítrio).
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