Definição do método avaliatório na avaliação – Série avaliações de imóveis segundo a NBR 14653
Continuação da Série Avaliações de Imóveis Segundo a NBR 14653, da última sexta-feira
SEJA Perito Judicial e Assistente Técnico – adquira o livro Manual de Perícias – CLIQUE AQUI
Em geral, o perito judicial deve procurar zelosamente o melhor método científico para elucidar o objeto da perícia e, consecutivamente, fundamentar seu laudo. No caso de avaliação de imóvel, o mesmo deve ocorrer, o já investido perito-avaliador se esforçará em empregar a melhor técnica possível para definir o valor.
A escolha do método avaliatório a ser seguido pelo perito judicial para a avaliação de imóveis deve sempre dar preferência ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado que poderá ser fundamentalmente realizado por inferência estatística ou por homegeneização, cujas definições, segundo a NBR 14653-1, são:
– inferência estatística é a parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra;
– homegeneização é o tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os bens pesquisados e o avaliando.
Em síntese, deve ser utilizado o método avaliatório que, em função dos dados observados em Pesquisa de Mercado, permita conferir a maior consistência à manifestação do valor.
Em função da metodologia adotada, os dados que compõem a amostra obtida da pesquisa devem ser tratados através de exames e cálculos para se assimilarem; exemplificadamente: qualidade dos dados, freqüência dos atributos, regularidade das ocorrências, influência dos atributos na formação dos preços e suas inter-relações.
Para se chegar ao cálculo do valor do imóvel, se verificam as características da amostra obtida e os resultados do tratamento efetuado, sendo definido então o rigor da avaliação.
A identificação do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se:
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado;
b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.
O engenheiro de avaliações, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado (diagnóstico do mercado) onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
Os aluguéis, arrendamentos, explorações e outros são avaliados em função dos preços vigentes no mercado, com base em vistorias e levantamentos efetuados no local para verificação da situação real existente.
As servidões são avaliadas em função das restrições que acarretam ou que são impostas ao imóvel.
Quaisquer que sejam as representações técnicas da realidade (modelos) utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, deverão ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessário, deverão ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como redes neurais artificiais, regressão espacial e análise de envoltória de dados, poderão ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente.
Já no momento do estabelecimento do método avaliatório a ser seguido, o avaliador sabe que na conclusão do seu trabalho é possível constarem as condicionantes não explicadas no corpo do trabalho, peculiaridades do bem avaliando ou considerações inerentes ao valor e ao contexto em que este definiu, fazendo-se, neste item, menção expressa à classificação do trabalho que redige, se é um Parecer Técnico, Laudo de Avaliação Simples ou Laudo de Avaliação Completo; no caso dos dois últimos, definindo o laudo quanto aos Graus de Fundamentação Global e Graus de Precisão.
Mais informações sobre avaliações de imóveis: Anexos de laudo de avaliação – Arquiteto avaliador – Aplicativo Avalia (software online de avaliações) – Avaliação de apartamento – Avaliação de benfeitorias – Avaliação de casa – Avaliação de galpão – Avaliação de imóvel urbano – Avaliação de loja – Avaliação de terreno – Avaliação judicial – Avaliador da CEF (credenciamento) – Corretor de imóveis avaliador – Critério de Chauvenet – CUB – Depreciação de imóvel – Engenheiro avaliador – Enquadramento do laudo de avaliações – Escritura – Especificação do laudo de avaliação – Estatística inferencial (regressão linear) – Estimativa de tendência central – Fator atualização – Fator esquina – Fator localização – Homogeneização (Tratamento de Fatores) – Honorários na avaliação de imóveis – IBAPE – Software de avaliações Infer – Inferência estatística – Avaliações para a Justiça (perito avaliador) – Matrícula –Método comparativo – Método da Quantificação do Custo – Método da Renda – Método Evolutivo – Método Involutivo – Métodos de avaliação de imóveis – Modalidade de laudo de avaliação – NBR-14653 – Nível de fundamentação de laudo de avaliação de imóvel – Nível de precisão de laudo de avaliação – Perito judicial – Pesquisa (amostra do laudo de avaliação) – PGM – Planta Genérica (Planta de Valores) – Proposta de honorários para laudo de avaliação – Regressão linear – Saneamento da amostra – Software de avaliações Sisdea – Software de avaliações Sisreg – Software de avaliações – Tabela Ross-Heidecke – Tipos de avaliações de imóveis – Tratamento de fatores – Uncategorized – Valor de mercado de imóvel – Vantagem da coisa feita – Vistoria do imóvel
____________________________________
ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.
____________________________________
A Série Avaliações de Imóveis Segundo a NBR 14653 continua na próxima sexta-feira
Curso Perícias Judiciais – CLIQUE NA LOCALIDADE: São Paulo – Brasília – Belo Horizonte – Curitiba – Salvador – Porto Alegre – Goiânia – Recife – Manaus – Cuiabá – Campo Grande – Maceió – Natal – Fortaleza – Teresina – São Luis – Aracaju – João Pessoa – Santos – Joinville – Belém – Vitória – Uberlândia – São José dos Campos – Ribeirão Preto – São José do Rio Preto
Curso Perícia Judicial Online – inteiramente pela internet
Cadastro Nacional de Peritos – 8.500 peritos em 1.100 cidades
