Avaliação de terreno encravado – perda de valor, depreciação, servidão, fator profundidade e esquina – Decreto Nº 47.006 do Município de São Paulo
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Um perito mais ou menos experiente havia adquirido o livro Manual de Perícias e me telefonou pedindo ajuda, trinta minutos antes de começar a escrever este post. Ele vem fazendo perícias de engenharia com regularidade.
Em uma perícia de avaliação de imóvel, entregou o laudo e depois recebeu uma intimação para que o esclarecesse em determinado ponto.
Tratava-se de um processo em que a prefeitura municipal, através de permutas irregulares, deixou uma propriedade encravada em meio a outras. O terreno tinha fachada para a via pública dentro da normalidade, em uma zona comercial de alta valorização; a prefeitura, na ânsia por abrir ruas, pelo menos, deixou um terreno encravado.
O colega perito judicial tinha feito um laudo no qual determinou o imóvel encravado em 50% do seu valor original.
O advogado de uma das partes pediu esclarecimento sobre que fundamentação o perito utilizou para chegar a esse percentual. Eis o motivo da consulta que ele me fazia: se eu tinha uma fundamentação para lhe fornecer sobre desvalorização de imóvel encravado.
Achei razoável o coeficiente de 50% de perda de valor; porém, deveria haver uma fundamentação para tanto.
De meus livros de avaliações, me lembrei de um que poderia conter algo oportuno nesse sentido; contudo, pessoalmente, até o momento, não havia me deparado com tal hipótese. Como o livro em questão estava em minha casa, e eu no escritório, não resisti ao desafio e corri atrás, na Internet, de alguma documentação que contivesse depreciação de valor de terreno encravado. Após uns 15 minutos, encontrei.
O material com o qual me deparei é ótimo para diversos outros tipos de fundamentações. Além do fator terreno encravado, que procurávamos, contém ainda outros: fator obsolescência de construção, quanto ao padrão construtivo; fator terreno de fundo; fator terreno interno; fator condomínio; fator esquina; e fator profundidade. Trata-se do Decreto Nº 47.006, de 16/2/2006, em que é aprovada a Consolidação da Legislação Tributária do Município de São Paulo.
O Decreto aponta o fator terreno encravado igual a 0,50 do valor regular do imóvel, exatamente como havia arbitrado o colega perito, está no item 1, da Tabela III, da página 155, do Decreto Nº 47.006, como segue abaixo
TABELA III
Tabela III, anexa à Lei nº 10.235/1986, com a redação Lei nº 11.152/1991
FATORES DIVERSOS
1. Fator terreno encravado 0,50
2. Fator terreno de fundo 0,60
3. Fator terreno interno 0,70
4. Fator condomínio 1,60
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ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.
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