Avaliação de gleba rural com Área de Preservação Permanente – APP em perícia de desapropriação
Em caso de perícia judicial de desapropriação de área rural, é raro conseguir propriedades semelhantes, que se sejam totalmente Área de Preservação Permanente – APP, para servirem como elementos pesquisados nos cálculos da avaliação de outra, também com total APP.
Como se sabe, a avaliação de terreno ou gleba para desapropriação terá que ter valor de mercado, ou seja, no caso de uma APP, quanto uma pessoa estaria disposta a pagar para ter uma área de uso muito restrito, na qual não poderá plantar ou construir.
A melhor forma de avaliar seria realmente utilizar o Método Comparativo Direto, com elementos pesquisados como totalmente Área de Preservação Permanente. Como isto pode ser impossível, uma alternativa seria calcular o valor unitário de uma área normal, sem APP, pelo Método Comparativo Direto, e multiplicar, ao final, pela soma de dois coeficientes retirados da Tabela de Phillipe Westin, precisamente, aquele que trata de não ser possível construir e o de não plantar.
A Tabela de Phillipe Westin é conhecida pelos peritos avaliadores do país no caso de servidão administrativa de imóveis rurais. A aplicação da tabela resulta no coeficiente de servidão, o qual exprime a perda real do valor da fração do imóvel, em função de depreciações impostas para a terra sujeita à servidão administrativa, na forma com que atuam os fatores depreciativos específicos.
A Tabela de Phillipe Westin poderá ser utilizada para servidão de rede elétrica de alta tensão e de oleoduto.
A servidão administrativa impõe prejuízos ao proprietário de área servienda. Os prejuízos, que estarão contidos no coeficiente de servidão, são diversos, entre esses, justamente, a impossibilidade de plantação de vegetação e de construção, no caso de oleoduto.
São diversos métodos que existem para calcular o coeficiente de servidão. Opta-se pelo mais tradicional, Tabela de Phillipe Westin, em função de ser simples e estar livre de possível influência coorporativa.
Tabela de Philippe Westin
| Fatores Depreciativos | Índice de linha de transmissão | Índice de oleoduto |
| Proibição de construção | 0,30 | 0,30 |
| Proibição de culturas | – | 0,33 |
| Limitação de culturas | 0,10 | – |
| Perigos decorrentes | 0,10 | 0,02 |
| Indução | 0,02 | – |
| Desvalorização da área remanescente | 0,08 | 0,10 |
| Fiscalização e reparos | 0,03 | 0,05 |
| Seccionamento do imóvel (cortes) 0,10 | 0,10 a 0,20 | 0,10 a 0,20 |
O cálculo do valor do imóvel com Área de Preservação Permanente – APP será:
Vta = Vu x (1 – Cp) x At
Em que:
Vta = Valor total da área com APP
Vu = Valor unitário do hectare da área sem APP
Cp = soma dos coeficientes de não possibilidade de plantar e construir extraídos da Tabela de Phillipe Westin (0,63)
At = área total
Caso o imóvel a avaliar tenha apenas parte de Área de Preservação Permanente – APP e o avaliador possua um bom número de elementos pesquisados no mercado, alguns também com parte de APP, ele poderá fazer a avaliação por inferência estatística, criando uma variável de percentual de APP, então, sendo atribuído um percentual a cada elemento e para a propriedade a avaliar, referente à proporção de APP em relação à área total.
Se o número de elementos da amostra for pequeno, será necessário utilizar método de tratamento de fatores (homogeneização) para o elemento e o imóvel a avaliar sujeito a APP deverá ser aplicado um fator APP, o qual seria a soma dos coeficientes de não possibilidade de plantar e construir extraídos da Tabela de Phillipe Westin (0,63).
Alguns autores consideram apenas o coeficiente de não possibilidade de construção (030).
Se a região for de vocação turística ou houver recursos naturais, como rios e cachoeiras, ou padrão hedonístico, a avaliação deverá fazer as devidas considerações, a maior.
A fundamentação, acima, não serve apenas para perícia judicial de avaliação em processo de desapropriação, essa pode ser utilizada para avaliação de gleba rural em qualquer tipo de processo ou avaliação de imóvel extrajudicial.
Mais informações sobre avaliações de imóveis: Anexos de laudo de avaliação – Arquiteto avaliador – Aplicativo Avalia (software online de avaliações) – Avaliação de apartamento – Avaliação de benfeitorias – Avaliação de casa – Avaliação de galpão – Avaliação de imóvel urbano – Avaliação de loja – Avaliação de terreno – Avaliação judicial – Avaliador da CEF (credenciamento) – Corretor de imóveis avaliador – Critério de Chauvenet – CUB – Depreciação de imóvel – Engenheiro avaliador – Enquadramento do laudo de avaliações – Escritura – Especificação do laudo de avaliação – Estatística inferencial (regressão linear) – Estimativa de tendência central – Fator atualização – Fator esquina – Fator localização – Homogeneização (Tratamento de Fatores) – Honorários na avaliação de imóveis – IBAPE – Software de avaliações Infer – Inferência estatística – Avaliações para a Justiça (perito avaliador) – Matrícula –Método comparativo – Método da Quantificação do Custo – Método da Renda – Método Evolutivo – Método Involutivo – Métodos de avaliação de imóveis – Modalidade de laudo de avaliação – NBR-14653 – Nível de fundamentação de laudo de avaliação de imóvel – Nível de precisão de laudo de avaliação – Perito judicial – Pesquisa (amostra do laudo de avaliação) – PGM – Planta Genérica (Planta de Valores) – Proposta de honorários para laudo de avaliação – Regressão linear – Saneamento da amostra – Software de avaliações Sisdea – Software de avaliações Sisreg – Software de avaliações – Tabela Ross-Heidecke – Tipos de avaliações de imóveis – Tratamento de fatores – Uncategorized – Valor de mercado de imóvel – Vantagem da coisa feita – Vistoria do imóvel
VEJA o EcossistemaMDP – o primeiro e único com todo o conteúdo confiável sobre perícias judiciais em um só lugar
Agora, em 2026, o site Manual de Perícias está na terceira fase com a novíssima url https://app.manualdepericias.com.br/ onde estão todos os produtos produzidos por Rui Juliano, nome de referência no país, que no momento possui 43 anos de experiência como perito nomeado consecutivamente por juízes e 25 anos como professor dos ensinamentos sobre perícias judiciais a todas as profissões em todo o país.
Na nova url https://app.manualdepericias.com.br/ foram juntados todos os produtos em um só lugar denominado EcossistemaMDP. Nesse lugar está todo o conteúdo digital de Rui Juliano, durante 43 anos. Ao adquirir o EcossistemaMDP, o parceiro (cliente) recebe, se ainda não tiver, o livro Manual de Perícias, em papel, com frete incluso, fechando assim um verdadeiro ecossistema.
Com a criação do EcossistemaMDP, o slogan do site passou a ser Como ser um Perito judicial de Sucesso, já que a grande maioria dos cursos da internet ensinam fraca ou medianamente como ser perito.
Já o conteúdo do EcossistemaMDP tem a primazia de ensinar o interessado de Como ser um Perito judicial de Sucesso, tendo em vista a enorme concorrência de cursos de perícias judiciais que despejam interessados, pouco informados no mercado. Verdadeiramente, ser perito de sucesso demanda de conhecimentos que Rui Juliano é expert e ensina no EcossistemaMDP.
No EcossistemaMDP nosso parceiro, que anteriormente chamávamos de cliente, pode acessar direto através do seu login no computador e celular:
-
- Curso Perícia Judicial para iniciantes – é um curso para apenas o interessado ter uma noção do que é Perícia Judicial;
- Curso perícia Judicial Online – este sim um curso totalmente online com conteúdo para o interessado ser bem-sucedido na área como perito ou assistente técnico;
- Curso Roteiro de Perícias Avançado – curso utilizando o Roteiro de Perícias para quem quer se aprofundar mais na matéria depois de ter feito o Curso Perícia Judicial Online ou já ter feito a primeira perícia;
- Livro Manual de Perícias – o Manual de Perícias é livro de referência, impresso em papel, que o parceiro do EcossistemaMDP recebe pelo Correio, com frete incluso, ao adquirir o EcossistemaMDP, o Manual de Perícias é a base de todo o conhecimento contido nos produtos do site – o livro impresso, completa o EcossistemaMDP, a fim do profissional ser um perito de sucesso;
- E-book Perícia Judicial para Iniciantes – é um livro de entrada, a fim de o iniciante se familiarizar com o tema;
- Roteiro de Perícias – fluxograma digital com todas as atividades do perito judicial e do assistente técnico na forma de itens e subitens, dispostos como um roteiro práticoe eficaz, com todo o conteúdo de Rui Juliano
- Whatsapp direto – acesso direto com resposta rápida ao parceiro do EcossistemaMDP com a professora Tiane Paiva e Rui Juliano – o parceiro tira suas dúvidas rapidamente sobre perícias judiciais;
- IA-MDP -Inteligência artificial para o parceiro (cliente) do EcossistemaMDP tirar suas dúvidas imediatamente, de qualquer lugar onde estiver, estado logado no EcossistemaMDP no seu celular ou qualquer dispositivo eletrônico. Entretanto há um detalhe importantíssimo: na IA-MDP, a pergunta feita pelo parceiro é respondida através de Pesquisa da IA em conteúdo confiável, todo de Rui Juliano. Muito diferente das IAs de concorrentes que pesquisam na web, onde estão conteúdos desatualizados quanto ao Código de Processo Civil – CPC e até conter absurdos, na maioria das vezes escritos por advogados e não por perito experiente que vive o dia-dia da perícia judicial;
- Masterclass O Indispensável Guia de Petições – um minicurso com uma grande quantidade de modelos de petições do perito com a devida explicação de uso.
- Masterclass Guia para Escapar dos Erros como Perito Iniciante – o insucesso na carreira de perito judicial se deve aos clássicos erros e falhas cometidos pelo perito iniciante ou pelos peritos que já entraram no mercado; nesse minicurso eles são apontados e como se deve proceder para não errar;
- Masterclass Guia dos Honorários do Perito Judicial – para ter sucesso na carreira de perito é obrigatório dominar o assunto honorários; nesse minicurso o tema é visto de variados enfoques;
- Masterclass Guia de Redação de Laudo – o Laudo do perito é o produto final do trabalho do perito, saber escrevê-lo, de forma que o perito não perca a confiança do magistrado, é importantíssimo para que ele receba novas nomeações e não retirado da Lista de Peritos do Juiz, onde custou a entrar;
- Blog com temas atualizados produzidos por Rui Juliano e Tiane Paiva;
- Comunidade: Na comunidade, todos os parceiros (clientes) do EcossistemaMDP, juntos com Tiane Paiva e Rui Juliano podem discutir dúvidas, fazer exposições, tudo com a finalidade: de dirimir dúvidas, de ensinar e de trocar informações em um só lugar – somente a visita e a leitura das postagens da Comunidade trará atualização ao parceiro;
- Suporte Gratuito – o parceiro que adquire o EcossistemaMDP, tem Suporte Técnico Gratuito por um ano, renovável anualmente. O suporte é dado por Tiane Paiva e Rui Juliano, por e-mail e whatsapp. Entretanto, quando o questionamento deve ter respondido urgentemente quanto à perícia em que o parceiro está nomeado, o parceiro é encaminhado a falar diretamente, por celular, com voz, para Rui Juliano – situação bem comum, presentemente.
