Avaliação de gleba rural com Área de Preservação Permanente – APP em perícia de desapropriação
Em caso de perícia judicial de desapropriação de área rural, é raro conseguir propriedades semelhantes, que se sejam totalmente Área de Preservação Permanente – APP, para servirem como elementos pesquisados nos cálculos da avaliação de outra, também com total APP.
Como se sabe, a avaliação de terreno ou gleba para desapropriação terá que ter valor de mercado, ou seja, no caso de uma APP, quanto uma pessoa estaria disposta a pagar para ter uma área de uso muito restrito, na qual não poderá plantar ou construir.
A melhor forma de avaliar seria realmente utilizar o Método Comparativo Direto, com elementos pesquisados como totalmente Área de Preservação Permanente. Como isto pode ser impossível, uma alternativa seria calcular o valor unitário de uma área normal, sem APP, pelo Método Comparativo Direto, e multiplicar, ao final, pela soma de dois coeficientes retirados da Tabela de Phillipe Westin, precisamente, aquele que trata de não ser possível construir e o de não plantar.
A Tabela de Phillipe Westin é conhecida pelos peritos avaliadores do país no caso de servidão administrativa de imóveis rurais. A aplicação da tabela resulta no coeficiente de servidão, o qual exprime a perda real do valor da fração do imóvel, em função de depreciações impostas para a terra sujeita à servidão administrativa, na forma com que atuam os fatores depreciativos específicos.
A Tabela de Phillipe Westin poderá ser utilizada para servidão de rede elétrica de alta tensão e de oleoduto.
A servidão administrativa impõe prejuízos ao proprietário de área servienda. Os prejuízos, que estarão contidos no coeficiente de servidão, são diversos, entre esses, justamente, a impossibilidade de plantação de vegetação e de construção, no caso de oleoduto.
São diversos métodos que existem para calcular o coeficiente de servidão. Opta-se pelo mais tradicional, Tabela de Phillipe Westin, em função de ser simples e estar livre de possível influência coorporativa.
Tabela de Philippe Westin
| Fatores Depreciativos | Índice de linha de transmissão | Índice de oleoduto |
| Proibição de construção | 0,30 | 0,30 |
| Proibição de culturas | – | 0,33 |
| Limitação de culturas | 0,10 | – |
| Perigos decorrentes | 0,10 | 0,02 |
| Indução | 0,02 | – |
| Desvalorização da área remanescente | 0,08 | 0,10 |
| Fiscalização e reparos | 0,03 | 0,05 |
| Seccionamento do imóvel (cortes) 0,10 | 0,10 a 0,20 | 0,10 a 0,20 |
O cálculo do valor do imóvel com Área de Preservação Permanente – APP será:
Vta = Vu x (1 – Cp) x At
Em que:
Vta = Valor total da área com APP
Vu = Valor unitário do hectare da área sem APP
Cp = soma dos coeficientes de não possibilidade de plantar e construir extraídos da Tabela de Phillipe Westin (0,63)
At = área total
Caso o imóvel a avaliar tenha apenas parte de Área de Preservação Permanente – APP e o avaliador possua um bom número de elementos pesquisados no mercado, alguns também com parte de APP, ele poderá fazer a avaliação por inferência estatística, criando uma variável de percentual de APP, então, sendo atribuído um percentual a cada elemento e para a propriedade a avaliar, referente à proporção de APP em relação à área total.
Se o número de elementos da amostra for pequeno, será necessário utilizar método de tratamento de fatores (homogeneização) para o elemento e o imóvel a avaliar sujeito a APP deverá ser aplicado um fator APP, o qual seria a soma dos coeficientes de não possibilidade de plantar e construir extraídos da Tabela de Phillipe Westin (0,63).
Alguns autores consideram apenas o coeficiente de não possibilidade de construção (030).
Se a região for de vocação turística ou houver recursos naturais, como rios e cachoeiras, ou padrão hedonístico, a avaliação deverá fazer as devidas considerações, a maior.
A fundamentação, acima, não serve apenas para perícia judicial de avaliação em processo de desapropriação, essa pode ser utilizada para avaliação de gleba rural em qualquer tipo de processo ou avaliação de imóvel extrajudicial.
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