Método Involutivo – avaliações de imóveis
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Método Involutivo nas avaliações de imóveis é aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel a avaliar e com as condições do mercado.
A avaliação de imóvel pelo Método Involutivo considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; prevê margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização, remuneração do capital-terreno, computados em prazos viáveis ao projeto, à execução e à comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Para a aplicação deste método é necessário que:
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a) o imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitidos seu uso e sua ocupação, principalmente no que tange ao meio ambiente;
b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam de características e em quantidades absorvíveis pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo e compatível com a realidade;
c) as formulações matemático-financeiras sejam expressas no laudo.
Desta forma o Método Involutivo se dá basicamente pela concepção do projeto hipotético, onde o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando.
A pesquisa de valores visando, por exemplo, ao valor do lote do loteamento hipotético deve ser realizada segundo os preceitos do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
As receitas de venda das unidades considerarão a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.
O levantamento do custo de produção do projeto hipotético corresponderá à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético. (Método Involutivo)
A previsão de despesas adicionais podem incluir, quando pertinentes, entre outras as seguintes despesas: de compra do imóvel; de administração do empreendimento, inclusive vigilância; de impostos e taxas; de publicidade e de comercialização das unidades.
Quando for usada margem de lucro do incorporador, em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado. (Método Involutivo)
No caso de adoção de modelos dinâmicos no Método Involutivo , recomenda-se que:
a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.
No caso de adoção de modelos dinâmicos, cabe explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade.
A avaliação pelo Método Involutivo poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de preferência:
– primeiro, por fluxos de caixa específicos;
– segundo, com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
– terceiro, com a aplicação de modelos estáticos.
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