Cálculo do custo de benfeitorias – Série avaliações de imóveis segundo a NBR 14653
Continuação do post de 22/4
É muito comum o perito-avaliador se defrontar com avaliações de casas isoladas em terreno, que devido à espécie do lote, ao tipo de benfeitorias e à área de construção tornam impossível encontrar ofertas naquela região semelhantes ao imóvel a avaliar de maneira que se possa comparar diretamente. Para tanto é necessário avaliar segundo o Método Evolutivo, descrito no post anterior, onde o imóvel é avaliado conjugando-se dois métodos distintos, por exemplo: o terreno é avaliado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado utilizando-se regressão linear, e as benfeitorias, pelo Método de Quantificação do Custo de Benfeitorias, empregando-se basicamente o Custo Unitário Padrão da Construção Civil – CUB.
O Método de Quantificação de Custo é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda por orçamento, com citação das fontes consultadas.
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O mais comum é realizarem-se avaliações utilizando-se o custo unitário básico de construção, precisamente o já citado CUB, editado pelos Sindicados das Indústrias da Construção Civil de cada Estado. Nesse caso pode-se calcular o valor da construção como nova aplicando-se o modelo a seguir:
C = [ CUB + OE +OI + ( Ofe – Ofd ) ] ( 1 + A ) ( 1 + F ) ( 1 + L )
S
Onde:
C: Custo unitário de construção por m² de área equivalente de construção;
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Avaliadores de imóveis em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre
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CUB: Custo unitário básico;
OE: Orçamento de elevadores;
OI: Orçamento de Instalações Especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos, etc.
Ofe: Orçamento de fundações especiais;
Ofd: Orçamento de fundações diretas;
S: Área equivalente de construção;
A: Taxa de administração da obra;
F: Percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
L: Percentual correspondente ao lucro ou à remuneração da construtora.
A remuneração da construtora, chamada de BDI, considerará os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção.
A identificação do custo pelo orçamento detalhado é através de levantamento dos quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra. De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas, sendo que no preenchimento da planilha orçamentária deve constar a de todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.
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O cálculo da depreciação física pode ser realizado de duas formas: pela forma analítica, na qual se faz necessária a realização de um orçamento à recomposição do imóvel na condição de novo, ou pela aplicação simples de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade da construção e o seu estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. O segundo tipo é mais usual nos laudos judiciais, podendo ser aplicada a consagrada Tabela Ross-Heideck de depreciação, constante no item a seguir.
Então, quando se for avaliar um terreno com construção não nova, pode-se aplicar a fórmula acima diretamente multiplicada pelo coeficiente de depreciação, em valor menor que um.
Por outro lado, o custo de reedição da benfeitoria seria o resultado do custo de reprodução subtraído da parcela relativa à depreciação.
A depreciação, que é a perda de valor de um bem devido a modificações em seu estado ou qualidade, pode ser ocasionada pela:
– decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em conseqüência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.
– deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.
– mutilação: retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.
– obsoletismo: superação tecnológica ou funcional.
Por último, o Método Comparativo Direto para a Avaliação de Custos é aquele que considera uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
As matrículas dos imóveis, a serem juntadas como anexos aos trabalhos avaliatórios, são elementos importantes para identificar o imóvel, dando a sua localização e situação, assim como dimensões e as benfeitorias que possuem. Se for avaliado um terreno com benfeitorias e na matrícula constar apenas o terreno sem elas, é sinal de que o imóvel, possivelmente, não possui projeto aprovado pela prefeitura, habite-se, ou não estão saldadas as suas dívidas de construção junto aos órgãos oficiais.
Tabela Ross-Heideck de depreciação utilizando exemplo
A Tabela de Depreciação Ross-Heideck, abaixo, é consagrada pelo uso no meio da engenharia de avaliações. Ela pode ser utilizada como coeficiente para depreciar imóveis ou, ainda, máquinas e equipamentos.
Por exemplo, caso se tenha que determinar o valor de um apartamento usado que, em estado de novo, possui o valor de R$ 100.000,00, em estado considerado ruim e a vida útil seja de 50%, têm-se as seguintes memórias de cálculos:
I – Memória de cálculo para cálculo do coeficiente de depreciação (Cde)
– Convenções
Cde = coeficiente de depreciação
It = índice retirado da Tabela Ross-Heideck para estado ruim e vida útil de 50%
– Modelo
Cde = 100 – It
100
– Cálculo
Cde = 100 – 48,8
100
Cde = 0,512
II – Memória de cálculo para determinação do valor do imóvel usado (Vu)
– Convenções
Vu = valor do imóvel usado
Vn = valor do imóvel novo
Cde = coeficiente de depreciação
– Modelo
Vu = Vn x Cde
– Cálculo
Vu = 100.000,00 x 0,512
Vu = 51.200,00
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ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.
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Avaliações de Imóveis segundo a NBR 14653 continua na próxima sexta-feira
- Avaliação – Procedimentos Gerais – NBR 14653-1
- Avaliação de Empreendimentos – NBR 14653-4
- Avaliação de Imóveis Rurais – NBR 14653-3
- Avaliação de Imóveis Urbanos – NBR 14653-2
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