Qual método o perito-avaliador deve utilizar no laudo de avaliação na perícia judicial? Inferência estatística ou tratamento de fatores?
O laudo de avaliação de imóvel, utilizando-se a comparação de dados de mercado, pode ser feito por tratamento de fatores (homogeneização) e por estatística inferencial.
Alguns peritos-avaliadores não conseguem dominar a inferência estatística e utilizam o tratamento de fatores, que é bem mais simples.
A NBR 14653-2, praticamente, inviabiliza a denominada modalidade de Laudo de Avaliação Completo, utilizando-se tratamento de fatores para avaliação de imóveis urbanos, pois exige que os fatores sejam aferidos por instituições locais, fato que não ocorre na quase totalidade do país, desde 2011, quando esta norma foi atualizada.
Dessa forma, um laudo em que é aplicada a estatística inferencial é melhor visto na perícia judicial, pois de acordo com a qualidade da pesquisa, esse poderá facilmente ser enquadrado como Laudo de Avaliação Completo.
Na perícia judicial, o advogado da parte poderá ser instruído por um assistente técnico experiente em avaliações de imóveis por inferência estatística, para que faça quesitos obrigando o perito a fazer o laudo se utilizando desta técnica. Porém, seria melhor se o assistente técnico formulasse quesitos, com tal intenção, entregando-os ao advogado como sugestão.
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Por outro lado, a pesquisa de mercado pode dar ao avaliador ou perito-avaliador apenas cinco ou seis elementos, o que inviabiliza a estatística inferencial, sendo necessário lançar mão do tratamento de fatores.
O ideal é o avaliador dominar os dois tipos de cálculos aplicáveis no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Alguns cursos ensinam apenas o tratamento de fatores em função de seus clientes terem dificuldade com assimilação de conteúdo de estatística avançada.
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