20.08.2012

Caderno de Orientações Técnicas de empresas contratadas para avaliação de imóveis e outros bens da Caixa Econômica Federal – CEF – avaliador da Caixa segundo a NBR 14653

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A Caixa Econômica Federal – CEF possui empresas credenciadas de engenharia que realizam avaliações de imóveis e vistorias. Essas empresas devem ser registradas no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA, com engenheiro que domine avaliações de imóveis segundo as normas de avaliações da série NBR 14653, possuindo, ao mesmo tempo, curso nesta área.

Tem-se visto que as empresas que realizam avaliações para a Caixa são na maioria das vezes, um engenheiro e seu talão de notas. E alguns desse só trabalham fazendo avaliações para ela.

Neste post segue o manual de atividades do engenheiro avaliador da Caixa, onde consta a dimensão do trabalho exigida pela Caixa. O interessado em ser avaliador da caixa terá um amplo panorama ao fazer sua leitura.

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Avaliadores de imóveis em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre

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Caderno de Orientações Técnicas de empresas contratadas para avaliação de imóveis e outros bens da Caixa Econômica Federal – CEF – avaliador da Caixa 2 / 36

OBJETIVO,7

2 DEFINIÇÕES,7

2.1 SIGLAS, DESIGNAÇÕES E ABREVIATURAS UTILIZADAS,7

2.2 CONCEITOS,8

3 ORIENTAÇÕES,9

3.5 DOCUMENTAÇÃO PARA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS,9

3.6 MONITORAMENTO OU REVISIONAMENTO DOS TRABALHOS REALIZADOS POR EMPRESAS CREDENCIADAS,10

3.7 METODOLOGIAS AVALIATÓRIAS,10

3.8 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES,11

3.9 VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO,11

3.10 PREÇO DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA,11

3.11 AVALIAÇÕES APRESENTADAS POR MEIO DE LAUDO TIPO COMPLETO,11

3.11.4 AVALIAÇÕES PARA GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAÇÃO DE PAGAMENTO NÃO ENQUADRÁVEIS NA ATIVIDADE A-301, COM ÊNFASE PARA AS ATINENTES ÀS OPERAÇÕES COMERCIAIS,12

3.11.5 IMÓVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAÇÕES APRESENTÁVEIS ATRAVÉS DE LAUDO TIPO COMPLETO,12

3.11.6 AVALIAÇÃO INTERVALAR,12

3.11.7 AVALIAÇÃO DAS UNIDADES PADRÃO TIPO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS PARA FINS DE RECUPERAÇÃO DE ATIVOS, VIA DE REGRA NOS PROCESSOS DA EMGEA,13

3.11.8 DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMÓVEIS URBANOS A SEREM LOCADOS PELA CAIXA OU TRIBUNAIS E EM OUTRAS SITUAÇÕES ONDE AS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA DE MERCADO DISPONÍVEL,13

3.11.9 AVALIAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO ÂMBITO DAS ANÁLISES DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO,14

3.11.10 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PARA SEGURO,14

3.11.11 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO PARA FINS DE ATUALIZAÇÃO DE BALANÇO,15

3.11.12 AVALIAÇÕES PARA TERCEIROS,15

3.11.13 AVALIAÇÕES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENÉRICOS – PVG,15

3.12 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS A SEREM APRESENTADAS ATRAVÉS DE LAUDOS DE AVALIAÇÃO MODELO SIMPLIFICADO,15

3.12.15 VISTORIA,16

3.12.16 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES,17

3.12.16.1 ESTABILIDADE E SOLIDEZ,17

3.12.16.2 VÍCIOS CONSTRUTIVOS,17

3.12.16.3 HABITABILIDADE,17

3.12.16.4 IMÓVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAÇÕES APRESENTÁVEIS ATRAVÉS DE LAUDO MODELO SIMPLIFICADO,17

3.12.17 VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS,17

3.12.17.1 VAGAS DE GARAGEM AUTÔNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITÓRIOS,17

3.12.17.2 VAGAS DE GARAGEM NÃO AUTÔNOMAS VINCULADAS A OUTRAS UNIDADES CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITÓRIOS,18

3.12.18 EXISTÊNCIA DE ÁREAS DE CONSTRUÇÃO NÃO AVERBADAS,18

3.12.19 UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL,18

3.12.20 UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERÍSTICAS CONDOMINIAIS,19

3.12.21 SISTEMAS CONSTRUTIVOS NÃO CONVENCIONAIS OU INOVADORES,19

3.12.22 EMPREENDIMENTOS COM 08(OITO) OU MAIS UNIDADES A COMERCIALIZAR,19

3.12.23 IMÓVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL, EXECUÇÃO JUDICIAL OU CONTRATO SUB-JÚDICE,20

3.12.24 AVALIAÇÕES NAS ANÁLISES DOS PEDIDOS DE ANUÊNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAÇÕES EM IMÓVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DA CAIXA,20

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3.12.25 IMÓVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAÇÃO, COM CARACTERÍSTICAS

INTRÍNSECAS HIPOTÉTICAS NÃO CORRESPONDENTES À SUA REALIDADE,21

3.12.25.10 O IMÓVEL COMO SE ORIGINAL ESTIVESSE OU TAL COMO À ÉPOCA DO FINANCIAMENTO OU TAL COMO À ÉPOCA DE OUTRA AVALIAÇÃO ANTERIOR,21

3.12.25.11 TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE,21

3.12.25.12 IMÓVEL COMO SE POSSUISSE APENAS SUA FRAÇÃO DE ÁREA CONSTRUÍDA AVERBADA OU APENAS SUAS BENFEITORIAS DESTINADAS A USO RESIDENCIAL,22

3.12.26 ACEITABILIDADE DO IMÓVEL COMO GARANTIA,22

3.12.27 LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO,23

3.13 PARECER TÉCNICO E RELATÓRIO TÉCNICO COMPLEMENTAR,23

3.14 ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS,23

3.14.10 DADOS REFERENCIAIS,24

3.14.11 CLASSIFICAÇÃO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAÇÃO E METODOLOGIAS,24

3.14.11.1 FUNDAMENTAÇÃO TIPO I – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE EM ANÁLISE COMPARATIVA SIMPLIFICADA,24

3.14.11.2 FUNDAMENTAÇÃO TIPO II – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE NAS VARIAÇÕES DOS NÍVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, NUMA DETERMINADA REGIÃO DE INFLUÊNCIA OU DE UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS,25

3.14.11.3 FUNDAMENTAÇÃO TIPO III – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM A VIABILIZAÇÃO DEMODELO DE REGRESSÃO LINEAR CLÁSSICO OU ESPACIAL, COM O EMPREGO DE ANÁLISE ENVOLTÓRIA DE DADOS SOB DUPLA ÓTICA – EDO/DEA OU DE REDES NEURAIS

ARTIFICIAIS,25

3.14.11.4 AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO,25

3.14.12 RESULTADOS,25

3.14.13 PARECER – VELOCIDADE DE VENDAS,26

4 PROCEDIMENTOS,26

4.1 PEDIDOS DE REVISÃO DAS AVALIAÇÕES CONTRATADAS,26

4.2 COMPLEMENTAÇÕES E/OU ATUALIZAÇÕES DE TRABALHOS EDITADOS EM LAUDO MODELO SIMPLIFICADO QUE NÃO ENVOLVAM ALTERAÇÕES NOS VALORES DE AVALIAÇÃO.,27

4.3 SISUPFOR E BANCO DE DADOS PARA FINS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS,27

4.4 ART – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA,27

5 ANEXOS,27

5.1 ANEXO I – ATIVIDADES CAIXA DE AVALIAÇÃO DE BENS E ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS,28

5.2 ANEXO II – CAPA DE LAUDO TIPO COMPLETO – EMPRESAS CREDENCIADAS,30

5.2.1 ESPECIFICAÇÕES,31

5.3 ANEXO III – LAUDO DE AVALIAÇÃO TIPO COMPLETO,32

5.3.1 ESPECIFICAÇÕES,32

5.3.2 ESTRUTURA DO LAUDO:,32

5.3.2.1 IMÓVEL,32

5.3.2.2 OBJETIVO,32

5.3.2.3 INTERESSADO,32

5.3.2.4 PROPRIETÁRIO,32

5.3.2.5 OBSERVAÇÕES PRELIMINARES,32

5.3.2.6 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO,33

5.3.2.7 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL,33

5.3.2.8 CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO,33

5.3.2.9 METODOLOGIA, PESQUISAS E CÁLCULOS,33

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5.3.2.9.1 DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL (OU LOCATIVO),34

5.3.2.10 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO,35

5.3.2.10.1 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO,35

5.3.2.10.2 GRAU DE PRECISÃO,35

5.3.2.11 CONCLUSÃO,35

5.3.2.12 ANEXOS DO LAUDO,35

5.3.2.12.1 LOCAL, DATA E ASSINATURAS,35

5.4 ANEXO IV- PARECER – VELOCIDADE DE VENDAS,36

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5.5 ANEXO V – FICHA DE PESQUISA – VELOCIDADE DE VENDAS,39

5.6 ANEXO VI – CABEÇALHO DE ANEXO – PARECER – VELOCIDADE DE VENDAS,42

5.7 ANEXO VII – PEDIDOS DE REVISÃO DAS AVALIAÇÕES APRESENTADAS EM FORMA DE LAUDO

MODELO SIMPLIFICADO,44

5.8 ANEXO VIII – LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO – UNIDADE EM PRÉDIO,47

5.9 ANEXO IX – LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO – UNIDADE ISOLADA,51

5.10 ANEXO X – LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO – UNIDADE ISOLADA TERRENO,55

5.11 ANEXO XI – LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO – UNIDADE EM PRÉDIO,59

5.12 ANEXO XII – LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO – UNIDADE ISOLADA,63

5.13 ANEXO XIII – LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO – UNIDADE ISOLADA

TERRENO,67

5.14 ANEXO XIV – INTERVALO DE VALORES ADMISSÍVEIS – EXEMPLOS,71

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ATENÇÃO: Este post pode estar parcialmente desatualizado em função da entrada em vigor do NOVO Código de Processo Civil, em 18/3/2016 – para você se atualizar, adquira o NOVO livro Manual de Perícias ou adquira o acesso restrito do site Roteiro de Perícias ou acesse o NOVO Blog do Rui Juliano.

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