Os bens podem ser materiais ou intangíveis. Avaliação de um bem é a determinação técnica do seu valor. Os bens materiais podem ser: imóveis urbanos, rurais e industriais,  máquinas e equipamentos, cultivo agrícola e semoventes, recursos naturais e ambientais, patrimônio histórico e artístico, objetos de artes, joias e outros objetos.

Os bens intangíveis mais comuns de se determinar valor são: fundo de comércio, lucros cessantes, direitos autorais, software, tecnologia, marcas e patentes. Porém, ainda são bens intangíveis: recursos humanos, clientes, know-how, estilo de vida.

O valor de um bem calculado obedecendo a técnica e ciência é exatamente o valor de mercado. O conceito tradicional de valor de uma bem diz que: o valor de mercado de um bem é aquele pelo qual o vendedor, desejoso de vender, porém não compelido, vende a um comprador, desejoso de comprar, porém, não compelido a tanto também. O conceito de preço diz que este tem o valor dado pelo interesse de alguém, não sendo assim, precipuamente, o valor de mercado.

Habilitação para realizar avaliações

São profissionais afeitos a determinarem valores:

  1. imóveis urbanos e industriais – engenheiros civis, arquitetos e corretores de imóveis;
  2. imóveis rurais, recursos naturais e ambientais, culturas e semoventes – engenheiros agrônomos e florestais;
  3. veículos, máquinas e equipamentos mecânicos
  4. máquinas e equipamentos elétricos - eletricistas
  5. patrimônio histórico e artístico – arquitetos;
  6. joias e objetos de artes – arquitetos e formados em artes.
  7. fundo de comércio e os lucros cessantes – administradores, contadores e economistas;
  8. direitos autorais – depende da área;
  9. software – profissionais da área de informática;
  10. marcas e patentes – depende da área.

Os conselhos de classe pertinentes as áreas do item 1 a 5 são vigilantes, não permitindo que profissionais não registrados a eles realizem avalições em suas áreas, pois entendem ser exclusivas.

As avaliações podem ser necessárias na justiça e fora dela. Na justiça, pode ser necessária em ações: execução, inventário, dissolução de sociedade, renovatória e revisional de aluguel, cobrança de tributos, desapropriação etc.

Extrajudicialmente, a avaliação pode se dar para a finalidade de: seguro, hipoteca ou garantia, contabilidade, fiscal, estimativa de transação e investimento.

Normas de avaliações

Existem normas de avalições de diversas áreas editadas pela ABNT, instituição que possuem alta respeitabilidade na comunidade científica. A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas não é uma entidade não oficial, trata-se de uma simples associação.

NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;

NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;

NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;

NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos.

Requisitos para avaliar um bem

Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde se situa o bem ou onde ele é utilizado.

O que é o Valor de um bem?

Um dos aspectos fundamentais nas avaliações de bens é o entendimento do conceito de valor.

É importante estudar os mecanismos de formação dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questão. Somente com a compreensão preliminar do fenômeno poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação. Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço.

O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas.

O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões externas. Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado.

A Norma diz: O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita...

O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único.

O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.

Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou valor mais provável é o que chamamos de valor de mercado.

O laudo de avaliação é confeccionado para se obter uma noção clara e isenta do que realmente vale o bem. O laudo é utilizado em diversas situações em que se requer a determinação do valor por parte de alguém que não está envolvido no negócio diretamente.

Métodos de avaliação

Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado. O melhor caminho é a comparação com dados de transações de bens semelhantes ao avaliar, efetuada na mesma época em que se necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se trata de bem singular. Neste caso, devem ser aplicados outros métodos.

A comparação com bens semelhantes, pelo Método da Comparação de Dados de Mercado, depende da existência de transações do mesmo tipo, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores. Os valores de transações de bens semelhantes são a maior evidência de mercado para o bem a avaliar.

Havendo dados pesquisados, é preciso obter um valor médio, utilizando-se ou não um tratamento estatístico. Havendo tratamento estatístico dos bens pesquisados, haverá uma maior sofisticação na avaliação, e este for mais apurado, a avaliação será ainda mais aprimorada. A qualidade da pesquisa e do tratamento estatístico dos bens pesquisados é que dará a sofisticação final do bem avaliando.

Não se encontrando maneira de se comparar bens pesquisados no mercado com o avaliar, podemos utilizar então Método do Custo de Reprodução quando se estudará como construir o bem e, posteriormente se somará todos os custos para a sua obtenção. O valor bem calculado em estado de novo será, se necessário, depreciado quanto ao uso, idade, manutenção e obsolescência até o ponto em que se encontra o bem avaliando.

O Método da Renda é outra forma indireta de se calcular o valor de mercado do bem em que é a avaliação será conforme a receita que este é capaz de gerar. O Método da Renda é muito utilizado para se determinar o valor a partir do aluguel que este gera, aplicando-se uma determinada taxa mínima de atratividade a um determinado número de períodos de capitalização.

O Método Involutivo considera a receita que o bem pode gerar quando for aproveitado na forma eficientemente esperada para a situação em que se encontra, podendo ser até mesmo transformado com o objetivo de se tornar mais rentável.