Transcrito do JORNAL DO IBAPE/SP (edição no prelo, de julho/2002)

O segundo semestre de 2002 se inicia com novas batalhas em andamento relativas ao privilégio legal de realizar avaliações relacionadas ao mercado imobiliário, a saber:

de um lado os engenheiros de avaliação, que fundamentam seus direitos na lei 5.194/66, que regulamenta o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e cuja alínea c) do artigo 7^o. destaca como sendo atribuições exclusivas suas os "estudos, projetos, AVALIAÇÕES, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;

de outro lado os corretores de imóveis, alegando competência para realizar avaliações imobiliárias, embasados em interpretação do artigo 3^o. da Lei 6.530/78 reguladora da profissão de Corretor de Imóveis que "compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária."

A DECISãO INJUSTA PARA OS ENGENHEIROS AVALIADORES EM JUNHO/2002

O Ministro Francisco Falcão do Superior Tribunal de Justiça, relator do Recurso Especial Nº 277.443 - SC (2000/0093204-3) do CRECI/SC contra o IBAPE/SC e o CREA/SC, deu provimento ao recurso em 11/6/2002, com base em dois precedentes jurisprudenciais adiante comentados e no artigo 557, § 1º-A, do Código de Processo Civil. Do seu voto, consta textualmente:

"Verifico que a pretensão do recorrente merece guarida.

A avaliação de imóveis não demanda conhecimentos específicos de engenharia, arquitetura ou agronomia. Para se determinar o valor de um imóvel, é necessário o conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe àquelas áreas de conhecimento, podendo ser aferida pelos corretores de imóveis ou outros profissionais com conhecimento sobre o tema.

Dessa forma, o Provimento da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina, o qual possibilitou a realização de perícias judiciais por corretores de imóveis, não feriu direito líquido e certo dos profissionais inscritos no CREA, pois a avaliação de imóveis não é ato privativo desses profissionais."

Diz o artigo 557 do Código de Processo Civil, no qual se baseou o relator do STJ:

"Art. 557 O relator negará seguimento a recurso manifestamente inadmissível, improcedente, prejudicado ou em confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do respectivo tribunal, do Supremo Tribunal Federal, ou de Tribunal Superior.

§ 1º-A Se a decisão recorrida estiver em manifesto confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do Supremo Tribunal Federal, ou de Tribunal Superior, o relator poderá dar provimento ao recurso."

Os dois precedentes invocados pelo ilustre Ministro não podem embasar a conclusão genérica a que ele chegou conforme se prova a seguir.

PRIMEIRO PRECEDENTE: (REsp nº 130.790/RS, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO

TEIXEIRA, DJ de 13.09.1999).

Trata de execução de penhora, com avaliação feita com base no artigo 680 do CPC, na qual o então Tribunal de Alçada do RGS proferiu acórdão onde se destacam os seguintes argumentos:

a) "conforme prevê o art. 680 do CPC, inexistindo avaliador judicial, compete ao julgador, por sua livre escolha, nomear perito para proceder à estimativa dos bens constritos destinados à posterior venda judicial";

b) "a avaliação de que trata esse dispositivo não se confunde com as disposições pertinentes à prova pericial, expressas nos arts. 145 e 420 e segs., CPC"; ...

No acórdão em tela o relator salienta, ainda, que não reapreciou as "alegações relativas à qualificação do perito nomeado para proceder ao mister da avaliação do imóvel e à existência ou não de avaliadores oficias na comarca".com base no enunciado da Súmula n. 7 do STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"

Conclusão quanto ao primeiro precedente: o STJ não entrou no mérito da qualificação profissional dos engenheiros para fazerem avaliações, fato que não pode ser objeto de recurso especial; na realidade, apenas recusou o pedido de reavaliação por "profissional habilitado", de vez que na origem o laudo atendia à exceção que consta do Código de Processo Civil:

Art. 145 §3. do CPC "Nas localidades onde não houver profissionais qualificados que preencham os requisitos dos parágrafos anteriores, a indicação dos peritos será de livre escolha do juiz"

SEGUNDO PRECEDENTE: (Resp nº 21.303-8/BA, Rel. Min. DIAS TRINDADE, DJ de 29.06.1992).

A ementa deste recurso especial não é condizente com os fatos julgados, ao dizer:

"Não é privativa de profissionais inscritos nos CREAS a elaboração de laudo para a determinação de valor de aluguel, em ação renovatória, podendo tal atividade ser desempenhada por profissionais de corretagem e de ciências contábeis, afeitos ao mister"

Com efeito, consta textualmente do voto do relator deste recurso, Ministro Dias Trindade:

"É de atentar que o laudo impugnado se acha, como recomenda o art. 430 do Código de Processo Civil, assinado, também pelo assistente técnico dos autores, este profissional de engenharia... Sendo assim, não seria caso de substituição prevista no art. 424 da lei processual e nem de se acolher a argüição de nulidade do laudo. Isto posto, voto no sentido de não conhecer do recurso."

Conclusão quanto ao segundo precedente: O laudo apresentado tinha o "acobertamento" de engenheiro legalmente habilitado, e portanto, atendia às exigências legais do CPC.

Percebe-se que dos dois precedentes citados pelo ilustre Ministro no seu relatório, o segundo é infundado, pois se baseia numa ementa que omite o fato essencial de o laudo citado estar assinado por engenheiro, e o primeiro não se aplica genericamente a todas as avaliações e deliberadamente não examina aspecto de quem pode avaliar (Súmula 7). Existem outras decisões do STJ que defendem ponto de vista oposto: por exemplo, o Resp 181214 (DJU 13/10/1998) que decidiu a favor do CREA/SP como recorrido, esclarecendo que perícias não podem ser realizadas pelos técnicos de nível médio.

Portanto, esses dois precedentes não servem como fundamento à conclusão genérica do relator. Além disso, a mesma contradiz o Código de Defesa do Consumidor, cujo art. 39 inciso VIII torna obrigatório o uso das normas técnicas, cujas exigências não podem ser atendidas integralmente por profissionais com diploma de segundo grau. Como o CDC declara em seu art. 1. ser uma "lei de ordem pública", cujas disposições não podem ser contrariadas, sob pena de nulidade, seriam legalmente "nulos de pleno direito" os pareceres elaborados por técnicos em transações imobiliárias que não atendessem às normas de avaliações.

As normas técnicas avaliatórias brasileiras atingiram um grande grau de sofisticação, que hoje impõe o uso – não só dos conhecimentos de urbanismo, arquitetura, construções e estatística descritiva, para as avaliações de nível expedito ou normal – como de inferências estatísticas para as avaliações classificadas na atual norma NBR5676 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas - como de nível rigoroso, matéria que, como outras necessárias às avaliações, não é estudada nos cursos de segundo grau.

Nos casos de pareceres judiciais, não basta ao avaliador "opinar" sobre o valor do imóvel. É essencial que essa avaliação seja fundamentada, de forma a demonstrar e convencer o magistrado e os litigantes de que o valor estimado é o mais próximo da realidade, exigindo para isso o uso de conhecimentos específicos das especializações de engenharia, arquitetura ou agronomia. Apenas para exemplificar, precisam ser observados e corretamente quantificados, entre outros, os seguintes fatores que influenciam no valor de mercado:

quanto aos aspectos de comercialização: a localização, o formato, a distância a pólos de atratividade, acessibilidade, existência de infra-estrutura e serviços urbanos, aspectos do projeto arquitetônico envolvendo a sua adequação e funcionalidade, as proporções entre áreas privativas e comuns, o número de vagas disponíveis para estacionamento, o padrão construtivo com relação aos materiais e mão de obra utilizados, as dimensões do imóvel, a existência de múltiplas frentes, a velocidade de vendas, as influências exógenas de outros mercados, o exame da cadeia dominial, existência de eventuais gravames, etc.

quanto aos aspectos tecnológicos: aspectos da topografia, a consistência do solo e suas conseqüências nas fundações, a análise da sua estabilidade, bem como das edificações, os custos de terraplenagem e construção, a identificação do padrão construtivo, a determinação e quantificação dos estado de conservação e obsolescência das acessões e benfeitorias, as condições técnicas das instalações em geral, elétricas, hidráulicas, de ar condicionado, de gás, telefone, aspectos da manutenção geral do prédio, através de uma inspeção predial adequada, enquadramento e adequação do local às leis do zoneamento e de ocupação do solo, incluindo os casos de super e de sub-aproveitamento, diferentes capacidades de gerar renda nos diversos pavimentos, etc. No caso de imóveis rurais, .a classificação dos tipos de solos agrícolas nas classes de capacidade de uso, a presença benfeitorias não reprodutivas, a presença de culturas, pastagens e florestas, as áreas legais de preservação ambiental, etc

quanto aos aspectos financeiros: equalização de prazos contratuais através da matemática financeira, envolvendo pagamentos a prazo, periodicidade de reajustes, taxas de rendimento de mercado, antecipação de pagamento de aluguéis (luvas), estudos de modelos involutivos e econômicos no caso de glebas urbanizáveis e empreendimentos de base imobiliária, etc.

Em síntese, fica evidente que a atividade de avaliação de imóveis envolve uma grande variedade de fatores, que exigem conhecimentos técnicos especializados para avaliar desde simples lotes sem benfeitorias até glebas urbanizáveis, complexos industriais e shopping-centers, passando por edifícios inteligentes, sítios e fazendas, jazidas minerais, etc., que superam o conhecimento de um técnico em transações imobiliárias com nível de instrução restrito ao segundo grau.

Portanto, a decisão que determinou a perda injusta desta batalha é equivocada, e passível de correção, através de medidas judiciais cabíveis, que devem ser promovidas pelo IBAPE e pelo CONFEA.

A BATALHA INVISÍVEL COM RELAçãO AOS CURSOS SUPERIORES DE TECNOLOGIA

O antigo Conselho Federal de Educação (atual Conselho Nacional de Educação), através do parecer CFE n.º 1149/76, consagrou a denominação "tecnólogo" ou "tecnologista" para o profissional egresso de cursos de curta duração em tecnologia denominando-os também como cursos "técnicos de nível superior", criando assim uma espécie de preconceito contra esses profissionais.

Tentando eliminar esse preconceito a resolução CFE n.º 12 de 1980 determinou que "os cursos de formação de tecnólogo passam a ser denominados cursos superiores de tecnologia, aprovados com base nos art. 18 e 23 da lei 5540/68" e que "o profissional formado receberá a denominação de tecnólogo".

Foi assim que surgiram os cursos de nível superior para tecnólogos, referentes às inúmeras atividades profissionais de mercado. Em particular quanto à área de engenharia, determinava que "os cursos na área de engenharia terão sua qualificação dada de conformidade com as habilitações do curso de engenharia" e que nas áreas das ciências agrárias e ciências da saúde, os alunos "terão sua qualificação dada de conformidade com os cursos das respectivas áreas"

A Classificação Brasileira de Ocupações (CBO), criada pelo Decreto Federal n.º 94664/87 incluiu no código CBO n.º 0.029.90 os tecnólogos, com a seguinte descrição: "estudar, planejar, projetar, especificar e executar projetos específicos da área de atuação".

Desde a Lei de Diretrizes Básicas para a Educação - Lei n.º 9394/96 , surgiu um complexo sistema legislativo sobre a matéria, envolvendo um grande número de leis, decretos-lei, de pareceres e resoluções, toda ela constituída por definições muito genéricas das atribuições profissionais, que pode ser consultado nos sites http://www.mec.gov.br/cne/  e http://www.capes.gov.br/ 

Para propor a definição do perfil profissional e da estrutura de formação do tecnólogo (agora alçados ao nível "superior") é preciso evitar superposições e lacunas em relação aos cursos de níveis superiores pré- existentes, como é o caso dos cursos de engenharia, arquitetura e agronomia.

E é aí que a coisa complica, pois a complexa legislação que introduziu no mercado os "tecnólogos de nível superior" deu ampla autonomia de criação dos respectivos cursos às universidades, centros universitários, faculdades integradas, faculdades isoladas, escolas e institutos superiores e centros de educação tecnológica, ANTES da sua efetiva regulamentação detalhada, que só agora está sendo providenciada, correspondendo a um caso de "abastecimento de avião em pleno vôo".

Com efeito, apesar de existirem diretrizes genéricas (CNE/CEB n.º 16/99 e Resolução CNE/CEB n.º 04/99) o detalhamento das Diretrizes Curriculares Nacionais para a Educação Profissional de Nível Tecnológico ainda está sendo elaborado em 2002, tendo sido apenas anunciadas no Parecer CNE/CES n.º 436/01.

Aproveitando a citada ampla autonomia para a criação de cursos de tecnólogos, algumas entidades credenciadas criaram cursos voltados para o mercado imobiliário, conseguindo inclusive o seu registro junto ao Ministério da Educação, com base nas disposições genéricas da legislação, que até hoje não estão detalhadas.

Teoricamente, a habilitação profissional desses tecnólogos deveria estar definida individualmente pelas respectivas entidades promotoras do curso, em consonância com a sua carga horária e respectivas matérias específicas ministradas.

Como a regulamentação detalhada ainda não existe, os poucos profissionais já formados nesses "cursos superiores de tecnólogos em transações imobiliárias" se julgam legalmente habilitados a fazer avaliações imobiliárias, ignorando a legislação federal em vigor.

Já existe uma Comissão Especial criada pelo Ministério da Educação e Cultura para detalhar a regulamentação, com audiências públicas marcadas para São Paulo (julho/2002) e Brasília (agosto/2002) .

É essa regulamentação que, em tese, definirá se a citada habilitação é válida para os poucos tecnólogos já formados, esclarecendo o destino desses novos cursos na batalha teórica entre CONFEA/IBAPE e COFECI no campo do Ministério da Educação, devendo ganhar quem melhor souber argumentar e se defender, que nem sempre pode ser quem tem razão.

Espero que todos os profissionais atuem nesta batalha, mantendo assim a exclusividade legal das avaliações imobiliárias existente até agora para os portadores de diploma obtidos em curso superior "pleno" envolvendo engenharia, arquitetura e agronomia.

Eng. Paulo Grandiski

(julho/2002)

Membro titular do IBAPE/SP